發佈時間：2024-02-19

買預售屋前必了解！預售屋付款方式購買流程一次看

成為有殼族！購買預售屋是一個很不錯的選擇，來看看預售屋購買方式的注意事項吧！

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這年頭想要買房，真的不是一件容易的事情，資本雄厚的當然新成屋一定是可以考慮，但手頭較緊想要負擔小一點的小資族，該選擇預售屋還是中古屋呢？預售屋的自備款較少，相對來說是比較容易上手的物件，當然因為是預售，不確定性自然也就比較高一點，以下這篇文章想跟大家分享預售屋的付款方式跟購買流程，還有一些注意事項，5分鐘讓你快速了解！

預售屋該如何定義呢？

預售屋依據字面解釋就是「預先銷售的房子」，也就是我們認知中還沒有蓋好就先開始銷售的建案。根據《不動產經紀業管理條例》指出預售屋就是「領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」，因此建商在此種類型的建案上，只持有建造執照，所以才會呈現還沒蓋、正在蓋或完工但還沒有拿到使用執照的建案。

預售屋、新成屋、中古屋的差異？

買房時主要分成三大類型的產品：預售屋、新成屋及中古屋，這三種產品的差異主要是在於屋齡、立即使用性及貸款特性，以下表格概略彙整給大家知悉：

房屋類型	預售屋	新成屋	中古屋
屋齡	未蓋好、全新	完工2年內的房子	屋齡 5 年至 50 年都有
立即使用性	沒辦法立即使用	可以立即使用整體屋況也較新	立即使用品質不定，選擇最多
變更彈性	空間可以客變(更換建材、設備、格局)	格局已定，較多針對廚房、浴室設備更換	格局已定，通常需要更新老舊水電與管線配置
貸款特性	自備款低貸款成數高	自備款需準備至少3成	自備款需準備較多，約3 ~ 5成以上不等

最終，以房屋的完備性來說，預售屋因為持續建造、尚未完工，無法立即看到房子實體，也較無法確認是否可以正常使用，暫時也沒有管理委員會可供參考，與「確定可使用」且「有管委會」的新成屋、中古屋相比，相對來說就沒那麼完善。

預售屋適合什麼樣條件的族群呢？

每種類型的房子，符合不同需求的族群，而預售屋自然也有較適合的購買族群喔！以下跟大家簡略分享３大類。

一、小資買房族

售屋的自備款較少，且可以分期繳納，因此剛開始的資金壓力較小，適合手頭資金較不充裕的小資族。舉例來說：一千萬的房子，頭期款只需準備預售屋總價的10%，大約100～150萬，後面的工程款則分期繳交即可；如果是買新成屋或中古屋，頭期款至少要準備房屋總價的20%，大約200～300萬，負擔跟門檻就差很多。

二、房地產投資

投資客通常會以買空賣空的方式，將手上的預售屋轉售出去，不過需要法規跟課稅的要求。

三、擔心屋況太老

有些想要買房子的人，會擔心中古屋的屋況不佳，但新成屋相對壓力較大，所以更傾向買全新的預售屋。

預售屋付款方式怎麼進行？

預售物付款方式一般分為5大付款階段：頭期款、工程款、暫收款、房屋貸款、交屋保留款。以下分別條列跟大家說明囉！

頭期款：預售屋頭期款包含訂金、簽約金，通常為總價的5%~15%。
工程款：預售屋施工的期間，會按工程進度收取款項，通常為總價的5%~10%。
暫收款：建商會在交屋過戶前，向購屋者預先收取代書費、房屋契稅、印花稅、移轉登記規費、管理費等款項，金額約15~30萬左右。
房屋貸款：建商取得使用執照後，就可以開始跟銀行辦理房屋貸款，額度、利率及還款期數依申請人條件而定。
交屋保留款：交屋保留款即尾款，主要是為了確保購屋者在驗收屋況時，若有發現瑕疵，可要求建商改善完成後，再支付最後的款項，通常為房地總價的5%。

第一階段，預售屋頭期款

「訂金+簽約金」，大約5%~15%，不同的建商規範跟%數不一樣，要依據自身條件詢問清楚喔！

訂金依據每個個案也會有所不同，通常訂金為10萬到20萬之間，少部分為總價的2%~5%。

簽約金無法退還，需支付違約金，這裡要注意的是，預售屋的契約書是具有法律效力的文件，一但簽約金繳納後，反悔解約，就必須支付違約金，合約違約金依內政部的規範至多為總價的15%，但不得超過已繳款項。

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第二階段，預售屋工程款

「開工+工程款」

在簽約當下有些建案已開始動工，有些建案則可能再半年-1年後才開工，因此會有僅需付「訂金+簽約金」6-7%的低首付買房情況出現，此時一開始拿出來的金額更少，剩下的開工款，在半年-1年後開工時繳納即可。

繳完頭期款之後，必須於施工期間按期繳納工程款，工程期約2-5年完工，建商收費方式以時間點不同大致分為以下3種：

▲按工程階段繳納

依照工程進度，分期繳納，例如地下室完工、底板完工…..等等，大多設定3-5個階段，也可清楚了解目前房屋進度。

▲按月或按期繳納

月繳或按期繳的概念，不管現在施工到哪個階段，必須每個月或每期繳納一定的工程款。

▲零工程款，又稱一次性繳鈉

建商為了降低付款門檻，主打工程期間不用付款，等到「房屋結構體完成」或「交屋」時，一次把金額繳齊。對於手頭較緊的人來說，是個不錯的選擇，但風險在於，交屋時要一次支付「工程款+交屋款」，變相加重短期繳款的壓力，必須考量好自身情況是否能夠承擔。

第三階段，預售屋暫收款

「過戶、稅費、規費」

除了房屋總價之外的額外稅費，會在第三階段收取，在過戶前建商會先收一筆暫收款，大約20~30萬左右，用以支付「印花稅」、「契稅」、「代書費及其他相關規費」、「土地跟建物登記謄本費用」…等等。不同房子種類、坪數，需要繳交的金額也不同，有些建商會提前先收取社區管理費，建議簽約前先詢問管理費用，以及暫收款等細項，以免最後交屋時漏掉這筆費用。

第四階段，預售屋房屋貸款

依照你與銀行簽訂的房屋貸款契約，每月支付本金及利息，開始繳納20-30年的房貸。預售屋貸款成數約7.5-8.5成，成數依據個人收入、信用條件及持有戶數而不同。

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第五階段，預售屋交屋款

「驗屋」

房屋完工後將開始驗收屋況，並收取「交屋款」為總價的5%，如驗收時發現瑕疵，可於驗收單上請建商盡快改善，待建商修繕完成後，再進行下一個流程。若將驗屋交由第三方公司處理，依據房屋坪數不同，費用也有所不同喔！大約落在2-3萬不等，修繕後也可以請驗屋公司複驗，費用約$4000~$5000元，專業公司備有專門的儀器與設備，可進行細密的檢驗。當然也可以自行驗屋，或是請裝修的設計師一起幫忙驗，就可以省去第三方驗屋公司的費用。

預售屋付款方式試算

以總價1,000萬，房貸80%，自備款20%舉例：房屋需自備的款項為200萬(20%)，但預售屋一開始要拿出來的金額只要100萬(10%)即可，剩餘的100萬，將由後期付款階段分攤。

預售屋貸款怎麼申請呢？

通常建商會有配合的銀行，整批分戶貸款可以拿到比較好的貸款成數，或是較優惠的貸款利率，所以大部分購屋的人會透過建商辦理預售屋貸款，倘若自身條件不錯，也可以多問幾家較常往來的銀行，也可以相互比較。

預售屋購屋流程

保留戶型

首先支付一筆較小的訂金（通常稱為「小訂」）來表達購買意願，並請求建商暫時保留您選擇的戶型。接著簽署一份購房預約單，並帶回預售屋買賣契約書進行五天的審核。

正式簽約並付訂金

在確認合約無誤後，正式簽訂預售屋買賣契約，並支付剩餘的訂金（俗稱「大訂」）。此時，訂金轉變為有法律效力的定金。若此時取消購買，將需支付相當於總價15%的違約金。

支付工程款項

預售屋的工程款通常根據工程進度分為3至5期支付，整個工程約需2至3年時間。

進行客變

不同樓層的客戶變更時間各異，記得向建商確認時間並索取平面圖。

申請貸款

建商獲得使用執照後，您可以向銀行申請預售屋貸款，並在確認貸款額度和利率等細節後簽署撥款同意書。

驗收交屋

在交屋前，您需要進行驗收，檢查房屋的評述、建材和規格是否符合合約規定。如有發現瑕疵，應記錄在驗收單上，待建商修復後再支付尾款。

完成過戶和撥款

建商必須在獲得使用執照後的4個月內完成房屋過戶手續，而銀行也會在此時向建商撥付款項。

預售屋購買簽約時注意事項

選擇喜歡的預售屋，別忘記簽約時要注意檢視合約內容，消費者享有至少 5 日的合約審閱期，只要有一點疑慮或覺得怪怪的地方，記得先不要簽約，問清楚再決定喔！以下挑出幾個重要的項目，跟大家分享：

1.是否取得建造執照

建築執照，通常稱為「建照」，根據建築法的規定，在進行新建、擴建、改建或修繕建築物前，建設者都需向相關政府部門遞交申請並獲得批准。有時候一些建築商可能在尚未取得建照的情況下就開始推銷其房產，這樣的做法可能會對購房者的權益造成影響。因此，建議購房者積極向建築商索取相關文件證明，或者使用營建署提供的建築工程履歷查詢系統進行驗證，以保障自身權益。

2.確認開工、完工、交屋日期

預售屋合約必需詳細註明開工時間、完工期限、取得使用執照期限和交屋日期，以保障自身權益。此外，合約上要清楚記載，建商必須在領到使用執照的6個月內，通知買方交屋。

3.保固期限和範圍

別忘記核實預售屋的保固期限，以及起算時間點是否為「買方完成交屋日起」，而非成「通知交屋日起」或「使用執照核准日起」。要注意，有些建商會偷偷刪減保固項目，建議可參考內政部提供的預售屋買賣契約書範本比對喔！

4.房地標示、建材與設備

在銷售的過程中，建商會使用一些DM示意圖，別忘記確認那些項目是示意，並檢查是否有註明可選用替代品，要知悉是否等原來配置的等級一致。然後平面圖的面積、高度也要注意！

5.驗收及交屋保留款

如驗收時，發現房屋有瑕疵，建商應於限期內完成修繕，且買方有權保留部分自備款，作為交屋保留款。這邊要記得檢查建商是否有降低交屋保留款（應為房地總價5%），或改成從預售屋貸款的款項保留。

6.面積誤差和價款找補

預售屋合約上應註明，若土地面積、主建物面積或房屋登記總面積有誤差，應補足誤差價款。實際坪數少於合約坪數時，賣方應全額補足；實際坪數多於合約坪數時，買方補足上限為2%；誤差超過3%時，買方可解除契約。

7.個別磋商條款

按照《消費者保護法》規定，個別磋商條款是經過契約當事人雙方共同討論，並達成協議的約定內容。但大多數的情況，都是建商主動要求購屋者簽下「個別磋商條款」，偷渡不合理、不合法的條文，例如：改交屋款價金、改違約金上限、瓦斯外管費改由買方負擔等等，進而引發許多買賣糾紛。建議簽訂預售屋買賣契約時，一定要看清楚契約內容再簽名，如果有不懂的地方，也可以找專業代書協助檢查。

如果買預售屋，擔心合約內容有問題，也可以參考內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，來檢查預售屋合約內容，有沒有不合規定的條文註記。

預售屋常見問題

預售屋貸款撥款給誰？

對保的時候，銀行與申貸人核對身分，同時確認貸款種類、利率、還款方式等合約相關內容，就會簽署「撥款同意書」，授權銀行在房屋過戶後撥款給建商。這邊要注意~務必要請銀行撥款前仍須徵得買方同意，不可因建商要求就直接撥款。

買預售屋要準備多少錢？

預售屋的頭期款，包含訂金（小訂、補足）、簽約金、開工款，通常約為房屋總價的10%～15%。這個階段一般來說是沒辦法貸款的！所以總價的10%～15%就是你買預售屋最一開始就必須自己有且要立即支付的所有金額。
元展建議您：至於需要準備多少錢的正確金額，最終還是要看房價而定，如果您購買的是一間1000萬的房屋就需要準備100~200萬元，但如果您購買的是一間500萬的房屋只需要50~100萬元就可以囉～也可參考房貸試算器評估！

預售屋能貸款幾成？

影響銀行貸款成數常見的因素如房屋種類、屋齡、坪數大小、區域..等因素納入考量；不同「房屋種類」分別可貸款成數約為：「預售屋」7-8成、「新成屋」6.5-7.5成、「中古屋」6-8成；而以不同「區域」預估可貸款成數分別為：「北部」7-8成、「中部」6.5-7成、「南部」5.5-7.5成、「東部」5.5-6成。