申請房貸會看個人負債比與個人財力嗎?原來房貸收支比要這樣規劃!

想要申請房貸的朋友們,如果可以先藉由負債比來計算出適合自己的貸款金額,可以讓自己在未來買房時不會讓房貸壓力影響到自己的生活水準!

那房貸負債比要如何計算呢!?

申請房貸常常會被銀行說負債比不夠?財力不夠?這樣就會打亂原本的房貸計畫,因此在申請房貸前,您可能要了解房貸收支比的計算方式,才不會臨時需要房貸時卻被吃一道閉門羹!

以下會有3種計算方式提供您了解如何計算自己的負債比!

房貸收支比

 

房貸負債比如何計算?

首先要先了解負債比是什麼?

台灣金管會規定,負債比例不得超過薪水22倍之上限。

除了房貸之外,如信貸、車貸、信用卡預借現金,若負債比例超過薪資的22倍,建議採用負債整合和其他方式做調整。

 

1.收入負債比,月收入的負債比不可超過70%

月收入負債比公式:月負債/月收入小於70%

月收入的負債比主要是計算每個月的支出是否在可支出範圍內,因為銀行有明文規定希望申貸人的月收入負債比可控制在小於70%以內,

舉例來說如果你的平均月收入是5萬元,你的月負債就要盡量控制在3.5萬元內,才不會要還每個月的本金和利息支出造成生活壓力,甚至入不敷出!

銀行的月收入是指平均收入除以12月,所以如果你是每月薪水5萬的上班族,你的平均月收入就是(5萬x 14個月)/12個月=5.8萬。

假設未來想要在房貸上能夠順利取得8成房貸,就必須要控制在50%以內,這樣銀行會比較願意給到8成房貸!

 

2.總資產負債比需超過5倍

總資產負債比公式:資產總額/負債總額需要大於1.5倍

總資產負債是要用來計算你得財富有多少。

簡單來說銀行會希望借貸人的總資產負債比要大於1.5倍,

如果你的不動產+存款+股票等資產共有1500萬,

那房貸+信貸等負債就盡量控制在1000萬內,才不會負債過多,影響還款能力。

 

3.流動比率大於600%

流動比率公式:總存款/月負債*100要大於600%

流通比率是要計算如果在失業或是無收入的狀況下可以有多少資金來維持生活品質得時間長度!

如果是剛好600%,建議資產要可以能夠維持正常生活達到6個月以上再找到工作的流動比率!

所以如果是存款有20萬,每個月要支出房貸2萬,那流動比率就要20萬/2萬*100%=1000%,

就可以計算出即使沒有收入也有10個月的資金可以正常繳交房貸,所以一定要試算喔!

 

房貸負債比的限制條件?3個條件限制!

房貸的負債比有3個條件需要注意:

個人的負債比不可以超過22倍,如果有會較難核貸。

申請房貸時,銀行會審核申貸人的信用、財力證明等,同時也會將個人負債狀況納入審核條件,

假如申貸人負債超過22倍,那銀行為了要降低被呆帳的風險,核貸給予就會下降機會,甚至不會核貸。

 

每個月的房貸負擔不超過收入的3分之1

再買房時要先檢視每個月可負擔能力有多少,會建議房貸不要超過月收入3分之1,

如果每個月收入有5萬,那房貸月繳金額需要控制在2萬,才不會影響到生活品質!

 

房貸的收支比要大於130%就有機會申貸成數高

房貸的收支比:(月收入-房貸以外的月支出)/每個月房貸*100大於130%

銀行在核貸時也會以此為考量基準,所以建議一定要能夠把支出比超過120%~130%,才能有機會貸到8成!

所以如果是月收入是6萬,其他開銷為1萬,房貸要繳2萬,計算下來(6萬-1萬)/2萬*100%=250%,已經超過130%,所以銀行就會有較高機率核貸8成!

延伸閱讀:房貸費用有哪些?9種房貸相關費用3分鐘全都懂!省下房貸費用靠這招!

 

超過負債比可以申請房貸嗎?

負債比過高是指負債超過個人收入的一定比例!

台灣金管會規定消費型貸款的餘額不可以超過債務人月收入的22倍,也就是總貸款金額度不可以超過薪資22倍!

但其實即使負債比超過還是可以申請房貸,但是必須要有幾個條件:

  • 擔保品貸款:負債比是針對個人信用貸款計算的條件,如果適用於申請房貸、車貸、機車貸款等,可以不受到負債比的影響!
  • 附上保人貸款:如果個人的負債比無法降下來,可以附加保人來提高貸款條件,才有機會再把負債比降低讓銀行核貸!
  • 申辦民間貸款:假如以上兩個都沒有,可能就要考慮民間代書貸款,因為民間貸款不看負債比或是聯徵紀錄,但是利率較高,所以也是要看自己的能力是否可以負擔再考慮!

 

房貸收支比

申請房貸會看財力證明嗎?

還是會看!但是有很多方法可以提供證明!

財力證明不只證明自己的總資產外也是向銀行證明有能力還款,而房貸的財力證明是要證明自己有足夠的還款能力,

當中又分為收入型與資產型,其中銀行較為重視的收入型,以下會做詳細的介紹!

 

房貸財力證明有哪些?

房貸的財力證明分為以下兩種:

收入型證明:

證明有足夠穩定收入可以付款!銀行在要求附上收入證明時需要附上以下文件:

  • 上班族每個月的薪資轉帳記錄(存摺明細):薪資存摺明細,是銀行可以了解實領薪及現金流狀況!
  • 每個月的薪資單:薪資單則將個人月收入的本薪、加班費、業務獎金等細項列出,可以了解申請人收入是否具穩定性,像是業務人員的薪資就會因業務獎金有高低的起浮。
  • 每年的扣繳憑單:所得稅報稅資料將貸款人年度所得總歸戶,因為能顯示個人全年度所得資料,可完整彰顯客戶的還款能力。
  1. 固定的租金收入紀錄
  2. 定存利息匯入存摺的明細
  3. 股利收入資料
  4. 經常往來的銀行存摺明細
  5. 所得稅報稅證明
  6. 勞保投保薪資資料
  7. 所得清單
  8. 財產清冊
  9. 自營商(401報表/損益表)

 

資產型證明:

加分用的,可以證明您名下有財產,必要時還可以用來償還債務

  • 不動產所有權狀

不動產也是一項非常有力的財力證明,名下有房子、土地等不動產資產,能當作財力佐證,對於貸款、信用卡申請也會有加分效果。

  • 房屋稅單、地價稅單
  • 定存單
  • 股票持股明細

股票是屬於高風險的投資,因此銀行很容易就會認列為流動資產。

  • 基金投資明細
  • 債券持有明細

基金、債券等等,這也有助於銀行認定你的收入與還款能力

  • 黃金存摺
  • 儲蓄險保單

有些銀行會認列儲蓄險做為財力證明】,也可以說,在貸款評分時會成為加分的事項,畢竟目前國內有許多人配置儲蓄險有許多稅務考量與評估,

因此實務上,許多銀行並不排斥將客戶的儲蓄險當作資產評比的依據。

 

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該如何提出房貸的財力證明呢?

財力證明如有以上的證明文件,皆可以向銀行與證卷戶申請,如果說要以哪種財力證明最有用!

薪資收入證明和扣繳憑單是幾乎全部銀行都認定的正式財力證明!

申請信用貸款和信用卡時,銀行最注重的就是申請人是否有穩定的收入來源,可以每月準時繳款,所以準備好薪資收入證明或是扣繳憑單準沒錯!

若是要申請存款明細,部分銀行的網銀App已經開放線上申請,只要有申請網路銀行並開通網銀轉帳功能,就可以線上申請存款餘額證明了,經過銀行審核,即可核發。

 

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無財力證明可以申辦房貸嗎?

一般來說,銀行金融機構在審和信用貸款和信用卡時,最注重的就是申請人的個人信用和還款能力。

個人信用調閱聯徵紀錄就可以知道,但要評估還款能力時,唯一依靠的就是申請人的財力證明!

但是如果真的沒有財力證明,無薪資轉帳貸款還是有幾個方式:

  1. 有利文件或擔保品。
  2. 汽車、機車或是房屋土地等擔保品。
  3. 銀行存款:判斷財力關鍵之一,臨時存入一筆資金是沒有用的,半年或1年以上銀行才會認可,所以要定時存款才會有用!
  4. 民間貸款:條件較為寬鬆,但申辦民間一定要找合法且值得信任的貸款公司,才會讓自己的權益損失。

 

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房貸收支比怎麼計算?黃金公式來教您!

關於房貸收支比怎麼算?其實就是每月固定收入扣除房貸以外的基本開銷,扣除後所得出的金額再除以房貸每月攤還金額得出的比例

若計算結果為120%以上,那麼恭喜你有機會貸到最理想的房貸成數喔!

舉個例子來說:買方月收入十萬元,如果每個月要繳的房貸金額是六萬元,那60000÷100000=0.6,0.6×100%=60%,買方的收支比就是六十%。

當然這個數字當然是越少越好,普遍來說,收支比在百分之六十以下銀行都可以接受。

建議大家有空的時間再買房前好好計算房貸收支比就會清楚自己可以貸到多少錢喔!

 

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如何看自己的房貸收支比?

規劃買房資金時,貸款太少會買不起,貸款太多也會扛不起。

所以,必須先衡量自己的合適貸款是多少,再挑選適合自己的房子總價。

貸款金額 = 平均月薪 x 負債比 x 100萬/每百萬月付金。假設你的平均月薪5萬元,可接受的負債比是60%,想要貸款20年,貸款利率是2%。

貸款金額 = 5萬元 x 60% x 100/0.5 = 600萬元!

 

收支比不足該怎辦房貸?

當收支比不足時代表,名下的債務太高,畢竟銀行在核貸上也要考量到申貸人在辦房貸後是否有能力可以保有生活能力,所以假如房貸沒過,可以先計算目前房貸支出比是多少!

房貸支出比公式:月收入-支出/月支出房貸必須要大於或等於120%以上較好,算完房貸支出比在計算月負債就會知道自己現在還有多少資金可以使用,是否辦理房貸有機會可以過貸!

 

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如果還有更多房屋貸款的問題該找誰呢?

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我的薪水可以貸到多少總價的房子?

以20年期來說,每100萬元大約需要支出5100元/月的房貸 以30年期來說,每100萬元大約需要支出3700元/月的房貸 以40年期來說,每100萬元大約需要支出3100元/月的房貸

銀行如何評估借款人房貸金額?

房貸金額重點大略可區分成兩個因素,一個是買方自身的條件,另一個是銀行對標的物價值的認定

房屋貸款繳款條件怎麼貸最划算

信用良好未必可得到高額度,找到高額度、低利率的銀行必須要多間比較,選擇適合自己的銀行。