發佈時間：2023-12-29

限制登記意思是什麼？種類有哪些？跟預告登記一樣嗎？

「限制登記」指的是原所有權人於建物、土地謄本上所有權部，有預告登記、查封、假扣押、假處分、或破產登記等註記，而無法將建物或土地作處分而移轉登記給新的登記名義人。

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限制登記意思是什麼呢？

主要根據土地登記規則第136條為基準，用以說明限制登記為限制「登記名義人」處分其土地或建物權力所謂的登記，意思就是說一旦土地或建物遭到限制登記，在限制登記解除或塗銷之前，財產不能夠自由運用，想要轉賣、過戶都需要取得當初辦理限制登記的請求權人同意才可以。

【元展小知識】

※登記名義人：土地及建物登記的所有權人、他項權利人或管理人。

※若房屋土地有限制登記，會顯示在土地、建物謄本裡「所有權部」的其他登記事項欄位。

限制登記種類有哪些？

限制登記是一個統稱，其中包括

預告登記
法院查封
假扣押
假處分
破產登記
信託登記
禁止處分

以及其他依法律所為禁止處分的登記都屬於範疇。以下分別一一跟大家分享：

預告登記

預告登記是為了保住房屋權力，確保他人不能對不動產權力進行變更。若對不動產作預告登記，未來過戶、買賣、贈與、貸款等等都必須經由請求權人同意才得以進行，預告登記的效期是無限期，除非經由不動產徵收、法院辦決或強制執行的情況下，才有可能會被塗銷失效。

引用：

《土地法79-1條》

第1項：聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：

一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

二、土地權利內容或次序變更之請求權。

三、附條件或期限之請求權。

第2項：前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。

第3項：預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。

延伸閱讀：【預告登記】是什麼意思？被預告限制登記對不動產有影響嗎？

查封登記

「確認」債務人不能動用名下財產，有點類似假扣雅跟假處分，但者兩者都只是暫時不能動用；當債務人欠債未還，債權人即可向法院聲請拍賣債務人名下的財產，經由法院裁定後就會進入查封程序，查封之後債務人就不可以再處分、移轉被查封的財產。特別注意債權人必須要勝訴才可以聲請法拍、查封，假扣押跟假處分則可以在勝訴判決前生效。

延伸閱讀：【房屋查封】該怎麼辦？不想房子被查封靠這3招教您撤銷查封

假扣押登記（針對金錢）

當債務人持續欠錢不還，且有強制執行上的困難，大約1~2個月的時間，債權人可向法院聲請假扣押，暫時扣住債務人的金錢，以及可以馬上變賣的財產（如黃金、珠寶、股票），防止債務人脫產。除非還清債務或債權人自行向法院撤銷假扣押，不然債務人是不能隨意使用名下財產。

引用：

《民事訴訟法522條》

債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行者，得聲請假扣押。

延伸閱讀：假扣押、假處分、假執行是什麼意思呢？聲請條件又是哪些？會影響貸款資格嗎？(尚未上架)

假處分登記（針對金錢以外的物品）

當債務人持續欠錢不還，且有強制執行上的困難，為了防止房屋、土地被賣掉或變更權利，債權人可向法院聲請假處分，暫時扣住債務人名下的不動產。除非還清債務，或債權人自行向法院撤銷假處分，倘若債務人認為被假處分的財產超過欠款的價值，可向法院提出抗告。

引用：

《民事訴訟法532條》

債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行者，得聲請假處分。

破產登記

當債務人名下沒有任何財產，無法清償債務時，經債權人或債務人向法院聲請破產宣告，法院審判確認後，就會由法院囑託登記機關做破產登記。

禁止處分登記

針對欠稅逾期且未繳納的債務人，依據稅法規定，稅捐稽徵機關會將民眾相當於欠稅金額的不動產，通知地政機關為不得轉移或設定他項權利之「禁止處分」保全登記，並會發函告知欠稅人財產已被禁止處分。

而禁止處分種類包含：查封登記、假扣押登記、假處分登記、破產登記。被禁止處分之土地或房屋，是無法買賣、設定，大部分銀行也不會接受被禁止處分土地、房屋之抵押貸款喔！

引用：

稅捐稽徵法24條第1項第1款

稅捐稽徵機關得依下列規定實施稅捐保全措施。但已提供相當擔保者，不適用之：

納稅義務人欠繳應納稅捐者，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關，不得為移轉或設定他項權利；其為營利事業者，並得通知主管機關限制其減資之登記。

信託登記

將財產委託給第三方（如信託業者：銀行、信用合作社、證券商或專業人士），受委託者得依合約內容執行管理運用、處分信託財產等事宜，用以協助委託人財產管理，直到契約期滿或信託目的完成為止。已被信託的財產是不能隨意處置的。

限制登記如何辦理

限制登記又分為兩大類別，「任意性限制登記」及「強制性限制登記」，前者指預告登記，須至地政機關辦理；後者包含其他類型登記，須透過法院強制執行。

預告登記文件準備

土地登記申請書
登記清冊
登記名義人同意書
登記名義人身分證明文件、印鑑證明
請求權人身分證明文件
土地或建築改良物所有權狀

※自行申辦預告登記不用規費，若透過代書辦理則須支付代書費。

其他限制登記聲請狀準備

債權人需要撰寫民事聲請狀，書中內需要載明請求的原因，詳細說明實際情形並提出證據，去證明債權存在(比如本票、借據等)並且「符合強制執行困難」。將聲請狀交給被告所在地法院，或要扣押的財物所在地法院，並在收到裁定後，30天內聲請強制執行。

※向法院聲請時，聲請人須先支付費用（請求金額的千分之8，若債權未滿5000元則免繳）。

限制登記要如何解除呢？

若對法院判決有異議，必須在20天期限內提出抗辯，無異議會等於默認，當法院啟動行政程序，要解除限制登記會更難喔！

延伸閱讀：強制執行時效有多久？費用怎麼計算？3步流程一次看！

限制登記的解除一樣分為預告登記與其他類型登記，以下分別跟大家分享：

預告登記塗銷

預告登記須塗銷，才能恢復對不動產處分的權利。準備下列文件，至地政機關辦理：

土地登記申請書
登記清冊（同意書已載明土地、建物標示及權利範圍等資料者，免附登記清冊）
原預告登記請求權人塗銷同意書
原預告登記請求權人印鑑證明（請求權人未能親自到場核對身分時檢附）
其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊

其他限制登記解除

債務人若對法院的假扣押、假處分裁定有異議，須在收到裁定後向法院提起抗告，若法院認為抗告有理由，會裁定「駁回原假扣押、假處分裁定」，債務人可憑該駁回裁定，向法院聲請撤銷強制執行程序。又或者，發生可聲請撤銷裁定的原因時（例如沒有脫產嫌疑），也可聲請撤銷。

另一方面，也可和債權人協商，若能討論出還款方式，或用其他辦法清償債務，就可由債權人向法院聲請撤銷假扣押、假處分或查封登記。

限制登記取消或辦理需要費用嗎？

到地政辦理預告登記的類型是不用收費的，透過代書就需額外支付代書費，如果是到法院聲請強制執行，申請人須先支付費用，後續再從強制執行的財產中收回：

債權不滿5000元，免費
債權超過5000元，聲請人繳交貸款金額千分之8費用(如欠1000萬，繳交80000元)
非財產案件：3000元
已知債務人無財產，僅聲請債權憑證：1000元

房屋土地有限制登記，能申請貸款嗎？

當名下不動產有限制登記，是沒有辦法做處分或新增其他順位債權的喔！對任何銀行、民間貸款公司等貸款機構而言都不是一個有保障的承作物件。若想要進行其他抵押設定的動作，必須先清償相關債務並將該不動產的債權塗銷才行，並且要等一年後才比較有機會申請到銀行的貸款喔！

延伸閱讀：抵押權設定是什麼？花3分鐘從申辦抵押權費用、流程方法一次搞懂

房屋有限制登記想貸款該怎辦？

如果您的房屋有限制登記的話，有分為幾個狀況您可以參考看看：

房屋有預告限制登記想貸款

不一定，建議要先把預告登記塗銷才有辦法更動房屋，但通常會有預告登記的情況下會是被家人預告登記或是有民間貸款時會被預告登記。

如果是民間貸款的狀況下，您可以考慮民間房屋貸款轉貸，將限制登記塗銷，或是將房屋私人設定轉貸到銀行房貸，就可以完全消除預告登記，不過這個狀況有點複雜，如果您會想要了解細節，您也可以加入我們的line幫您免費諮詢目前狀況唷（線上免費諮詢line-id）。

延伸閱讀：【房屋民間私人設定解套】轉銀行很難嗎?這3種方法教您民間設定轉貸銀行成功

房屋有被查封限制登記還可以貸款嗎？

不一定，通常房屋如果被查封、假扣押、強制執行就會被法院限制登記，如果還想貸款可以考慮以下兩個方式：

拿一筆資金將欠款清償：如果可以想辦法取得一筆資金把欠款繳清就可以將查封解除了。
透過專業公司代為撤封：如果您沒有辦法處理的話，您也可以評估看看找專業的公司幫您把目前查封的貸款清償，重新轉貸可以幫助您把房屋重回到正常的狀況，但因為每個人的狀況不同，如果您想要了解的話也可以找元展幫您免費評估現況想辦法看看（線上免費諮詢line-id）。