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房屋現值是什麼？

房屋現值又稱「 房屋評定現值 」，意思是由各縣市的民意代表、營造建築等人組成的不動產評價委員會，依據房屋的地段位置、面積大小、功能用途、屋齡新舊、折舊率等等去評斷房屋標準單價後，再交由說捐稽徵機關依據房屋標準單價去核算房子所有權移轉時的「折舊後現值 」。

通常屋齡越新、坪數面積越大、地段越好、建材越好的房屋現值就會越高喔！也是政府用來課徵房屋相關稅收的計算基準，三年會更新一次喔！
如果納稅人對核定結果有異議，是需要在收到通知書的三十天內申請重新計算，才會被受理。

【元展知識庫】

房屋評定現值計算公式：房屋評定現值=核定單價Ｘ面積Ｘ（1-折舊率x折舊年數）Ｘ地段率。

房屋標準價格如何評定？

根據房屋稅條例第11條規定，房屋標準價格是不動產評價委員會根據下列事項分別評定：

  • 房屋標準單價：按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。
    • 構造：分為鋼骨造、鋼骨混凝土造、鋼筋混凝土造、加強磚造等，其中以鋼骨造的評定價格最高。
    • 用途：分為4類。第1類如國際觀光旅館、套房、舞廳等；第2類如旅館、百貨公司、餐廳等；第3類如住宅、店舖、市場等；第4類如工廠、倉庫、焚化爐、養殖場等等。其中以第1類最貴，第3類最多。
    • 樓層：當構造與用途相同，樓層數越高，標準單價就越高。房屋若為高級住宅，或房屋高度超過標準高度時，依照各縣市簡化評定房屋標準價格及房屋現值評定作業要點規定辦理。
  • 折舊率：各類房屋之耐用年數及折舊標準。
  • 地段率：按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。

更多關於房屋標準價格的規範，可以參考財政部簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業之參考原則，有詳細說明喔！

房屋現值查詢怎麼查呢？什麼時候應該查？

房屋現值查詢方式大致分為兩種，可以自行做選擇，都還算便民：

房屋現值查詢方式
房屋現值查詢方式

臨櫃查詢

若要查詢房屋現值，可向房屋所在地的稅捐稽政機關查詢。

所有人可攜帶身分證與印章，並填寫「房屋稅籍證明申請書」即可得知，非所有權人則要附上委託書、委託人身分證影本與印章，及受託人的身分證、印章進行查詢。

線上查詢

根據稅捐稽徵法第33條，說明房屋現值屬於應保密之課稅資料，僅本人、授權之代理人、繼承人可查詢。納稅義務人或授權之代理人想查詢須先取得稅籍證明，可利用自然人憑證登入地方稅網路申報系統，找到「房屋稅／稅籍相關證明書申請作業/申請房屋稅籍證明」，並同時上傳身分證明文件；如果是受託人，就必須上傳授權書及授權人身分證明文件等資料，去取得稅籍證明後，才可以查到房屋評定現值喔！

而房屋現值查詢的時機點，也大致分為兩的區段：　

房屋現值查詢時機
房屋現值查詢時機

每年５月報稅時

房屋稅的計算方式與房屋現值有關，房屋所有權人可於報稅時查詢名下房屋的現值，並試算出應繳的房屋稅金額。

購買房子的時候

買房子時所產生的契稅，其計算方式也與房屋現值有關，可於交屋的過程中，依照本文所說明的試算方式，驗算契稅金額是否正確。

房屋現值跟房屋市價有什麼關係呢？

說到房屋的價值，很多人會以為是房屋市價，其實從計算公式就能看出來，房屋評定現值與市價沒有太大的關係，市價充其量只是訂定地段率的考量因素之一。房屋現值主要用於課稅與報稅的時候使用，房屋市價多用於買賣時的價格參考。一般而言，房屋評定現值都會比市價低，是因為地方政府考量大多數民眾的稅務負擔，都會用較低的房屋現值來徵稅。

房屋現值跟那些稅務種類有關呢？

房屋現值影響到買房子時所課徵的「契稅」，與每年所要繳交的「房屋稅」，而這2種賦稅的計算方式如以下所列：

1.契稅

公式：買房契稅 = 核定契價（房屋評定現值－免稅現值）×買房稅率6%

當不動產買賣或移轉時，契稅需由買方所繳納。

（因為土地會另外課徵「土地增值稅」，所以契稅只會針對房屋的部分產生）

2.房屋稅

公式：應繳房屋稅 = 房屋課稅現值×適用稅率

房屋稅由房屋所有權人繳納，計算的時間是由前一年的7月1日起，到課稅當年的6月30日止。其房屋稅率約有以下3種：

  • 自用住宅：房屋課稅現值×1.2%
  • 營業處所：房屋課稅現值×3%
  • 非住宅非營業：例如空屋，房屋課稅現值×2%

房屋現值常見問題仔細看

房屋稅單上的「課稅現值」是房屋評定現值嗎？

不是的，房屋稅單上的「課稅現值」還需要再加上「免稅現值」，包含地下室發電機、蓄水池等免課房屋稅的設施，所以實際評定現值可能大於課稅現值。

房屋評定現值與市價有關係嗎？

根據計算公式而言，房屋評定現值與市值無關，而與房屋標準單價、面積、折舊率、地段率有關，通常評定現值都會比市價低。依房屋稅條例第11條第3款規定，地段率會因商業密度越高、交通便利性越高或有政府重大公共建設而提高。

每年報稅都要重新查詢房屋現值嗎？

不需要喔~房屋現值三年會更新一次，所以不用每年都查詢，不過如果怕自己忘記是否有查詢房屋現值，可以在報稅前再確認一次。

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