權狀與謄本哪裡不一樣？一篇教你識別建物謄本與土地權狀的差異

土地權狀只是表面象徵，建物謄本才是真正的學問，一篇了解權狀、謄本差異！

不動產登記完成的時候，地政事務所就會核發土地房屋的所有權狀，給所有權人保管，代表所有權的擁有象徵，但要知道，土地所有權狀有點類似身分證是身分的證明，權狀只能代表申請時的產權狀態，若之後有其他的權利變動，是不會即時反應在權狀上的。但是登記簿的土地謄本與建物謄本上記載的產權狀態才是最新依據。

權狀是什麼？房屋權狀、土地權狀不一樣？

權狀分為2種「土地所有權狀」及「建物所有權狀」，有些人會稱為「地契」或「房契」，代表一筆土地或建物的身份證明文件，在房地產買賣、租賃和貸款時，可以藉由權狀和身份證明文件，確認正在交易的對象確實是房地產的所有人。另外在地政事務所要辦理相關案件，都需用到權狀，例如不動產戶、抵押權設定等案件。

權狀上的資訊怎麼看呢？

房屋和土地一般是會分為兩張權狀呈現，並且依據不同的車位類型，有的停車位也會有自己獨立的權狀，車位類型分為３種：法定車位、獎勵車位與增設車位；其中獎勵車位跟增設車位本身如果是擁有獨立區域、獨立(自己)的出入口與編列門牌，就能以主建物方式進行單季，具有獨立產權與獨立權狀，可以單獨進行買賣。

通常房屋權狀上會標記建物標示與範圍，從中可以知道房屋的真正屋齡、面積坪數(陽台、公設等)、住家用途或商業用途等等相關資訊。

權狀遺失怎麼辦？房屋權狀、土地權狀補發可以嗎？

若權狀遺失可以向地政事務所辦理補發登記申請，除了公告30天外，加上地政作業時間，通常從申請補發到新權狀下來，大約會需要35天喔！

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謄本是什麼？又分土地謄本跟建物謄本嗎？

地籍謄本是記載地政「登記」的文件，記載「土地登記」的就稱作為「土地謄本」，全名是「土地登記簿謄本」，記載「建物登記」的就稱作為「建物謄本」，全名則為「建物登記簿謄本」，謄本有點像房地產的履歷，除了建物與土地的基本資料，還可以看到過往買賣、貸款抵押、繼承等等的記錄，甚至可以看到販售屋主沒提到的資訊，是了解房屋產權狀態的可靠文件。

謄本又分為三大類，有什麼不同呢？

謄本又分成第一、二、三類謄本，呈現的資訊不同，一般情況下能調閱的是第二類謄本，因個資法關係，第二類謄本上所有權人姓名只會顯示第一個字，例如許ＸＸ，3種謄本的區別大致如下：

• 第一類：顯示登記名義人全部登記資料，只能由登記人、登記人的代理人或依其他法令才能申請。
• 第二類：隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿之資料。但限制登記、非自然人之姓名及統一編號，不隱匿。所有人都可以申請，所以會隱藏一部分的個資。
• 第三類：隱匿登記名義人之統一編號、出生日期之資料。登記人在法律上的利害關係人可以申請，揭露的資料較第二類謄本多。

建物謄本、土地謄本上的資訊有哪些？怎麼看？

無論是土地謄本或是建物謄本，其內容都是由「三部」所組成，這「三部」分別為：

標示部

針對建物或建物的基本資料描述。包含門牌號碼、建築完成日期、主要建材、主要用途、面積等等。

所有權部

記載土地或建物所有權人的權利資料。包含登記次序、日期和原因，所有權人基本資料（二類謄本會隱藏個資）、權利範圍、當期申報地價等等。涉及所有權的細節都會在這裡有紀錄。

他項權利部

記載土地或建物所有權人把自己的權利，設定給第三人的情形。包含登記次序、權利種類和擔保債權總金額等其他資訊。假設沒有出現本欄則表示該所有權沒有設定他項權利。

謄本遺失可以補發嗎？土地謄本與建物謄本不見啦！

登記謄本主要就是紀錄土地與建物登記資料標示、所有權及他項權利等相關事項，去進行抄錄實記，所顯示之資料比權狀記載內容詳細，通常會是最新資訊，可以提供申請參考，登記謄本之核發沒有數量的限制，但是如果有遺失不見，不能申請補發，只可以重新請領喔！

謄本很重要嗎？萬一被別人撿走或拿走怎麼辦？

謄本遺失，若沒有其他身分證件或印鑑印章搭配，就法律而言是不能代理任何法律行為的。

土地謄本、建物謄本申請方式

參考2023 年 11 月起推出智能的「北北桃中四市謄本櫃員機跨縣市聯發圖籍謄本」，於台北市、新北市、桃園市及台中市的民眾可以使用自然人憑證、健保卡、身分證等驗證方式，即可申請跨縣市的謄本。

而雙北市本身就有4種申請管道：

• 臨櫃申請：民眾可自行前往台北市區內，任一間地政事務所或地政便民工作站進行紙張謄本申請。
• 網路申請：也可以透過【市民服務大平台】申請紙張謄本；或是以【網路申領電子謄本網站】或【北北桃地政資訊網路e點通】申請電子謄本。
• 通信申請：將謄本申請書、足額費用及郵資一起寄送至台北市任何一間地政事務所即可進行申請。別忘記於信封正面左上角註明「通信申請地籍謄本及相關資料」字樣，這邊要注意這個項目只受理第二類登記謄本申請喔！第一類、第三類登記謄本及地價謄本不受理。
• 超商申請：民眾可以持自然人憑證或工商憑證前往四大超商(統一7-11、全家、萊爾富、OK)等進行申請，同樣僅提供第二類登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖謄本申請。

土地謄本、建物謄本申請費用

• 建物謄本、土地謄本、地價謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖謄本等電腦列印每張 20 元
• 登記（簿）謄本人工影印每張 5 元
• 地籍圖謄本人工影印每張 15 元
• 地籍圖謄本人工描繪每筆 40 元
• 地籍圖謄本電腦列印每張 20 元

電子謄本申請類別

電子謄本的申請服務包含以下兩類可以申請：

• 第一類地籍謄本及圖類謄本
• 第二類地籍謄本及圖類謄本

權狀跟謄本有什麼不一樣？

權狀與謄本都是買賣不動產非常重要的文件之一，依據法律層面來說，有較大的差異，主要在於民法第 758 條中提及「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」，條文中所陳述的登記，係指謄本中登記的意涵，因此所有的產權變動，將依據謄本上有登記才會算數，而行政機關和法院也皆會以謄本的登記內容，去進行行政或判決的依據。

權狀與謄本常見問題

土地權狀跟土地謄本一樣嗎？

不一樣唷！權狀像是房屋或土地身分證明，記載該建物所有權人、地址、建物結構、面積及用途等資訊，謄本比較像是房屋或土地的履歷，會詳細記載土地所有權人、地號、面積及使用分區等資訊的證明文件。

持有權狀就可以買賣、抵押房子或土地嗎？

受到電視劇或其他資訊影響，好像聽到權狀落到別人手裡就可以把房子賣掉或抵押，其實是不完整的資訊唷！要做買賣或抵押不僅需要房屋權狀或土地權狀，還必須要有屋主的身分證、印章及印鑑證明或本人必須到現場核對身份才可以辦理。

沒有權狀正本可以用謄本申請貸款嗎？

基本上沒有正本不能申請貸款，使用謄本也不行喔！但擁有權狀正本還需要搭配相關證件才可以申請貸款，如身分證、第二證件、土地所有權狀正本、印鑑證明、印鑑章（需與印鑑證明相同）、個人財力證明及撥款存摺等等。

申請土地謄本要多久？

如果沒有跨縣市，並於臨櫃申請大約作業天數約3天；若是縣市電子謄本紀錄，因為需要函文至地政局暨相關電子謄本廠商查詢，自申請日起至彙整後核發大約需要14天。

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