房屋所有權人與借款人不同人可以嗎?房貸身分注意事項一次看!

房屋所有人和借款不是同一人,想要共同分擔或申辦房貸該怎麼做呢?簡單告訴您該怎麼辦理!

有許多人在購買房屋時,都會進行貸款來減輕買房的壓力。

有些人也難免會遇到申請貸款者和房屋所有權人不同的狀況,相信第一次遇到這個狀況的人多少都會擔心這樣的狀況到底可不可行?

為什麼房屋所有權人要與借款人不同呢?

通常原因有以下幾點:

  • 夫妻買房房屋所有權人與借款人不同
  • 家人的房屋所有權而小孩當作借款人
  • 親戚的房屋借來申辦房貸不同借款人

以上都是有可能造成借款人不一樣的問題原因!

那這次就讓我們來了解究竟房屋所有權人是否可以與借款人不同。

房屋所有權不同

房屋貸款借款人可以非屋主嗎?

在申請房屋貸款時,你也有這樣的疑問嗎?答案其實是「可以」

如果借款人的條件更好,我們也可以當作是一種加分條件。

法律並沒有規定房屋所有權人必須和房貸借款人為同一人,所以即使在購買房屋時,申請房貸的人與房屋所有權人不同也不會有問題。

如果有遇到像是父母要買房給子女、或是老公要買房給老婆的狀況,都不用擔心不能申請房屋貸款。

若是房屋是共同持用的狀況,則屬於房屋共同持有貸款,會有不一樣的解決方式唷!

 

【延伸閱讀】了解房屋共同持有貸款方法:

房屋共同持有可以貸款嗎?3招教您解決房屋共同持有問題!

持分房屋貸款如何申辦?2種方式保密持分貸款不被其他持有人知道

 

 

房屋所有權人與貸款人不同時,需要注意的事項有哪些?

雖然說房貸借款人不用一定要和房屋所有權人一樣,但若是貸款人和房屋所有權人不同時,還是有以下這些事項需要注意:


一、房屋所有權人必須擔任貸款保證人

在申請房屋貸款時,一般狀況下,銀行並不會要求一定要提供保證人,但若房屋所有權人與借款者不同時,

銀行為了保證債權,避免借款者付不出貸款後,導致無法取得貸款餘額的狀況,只有讓房屋所有權人成為保人,銀行才會通過貸款的申請。

 

二、若沒有簽立不動產借名登記契約,會需要繳交贈與稅

當房屋所有權人與貸款人不同時,主要會有兩個情況,一個是貸款者將房屋贈與給所有權人,一個是貸款者將房屋借名登記。

若未簽立不動產借名登記,就會被視為是將房子贈與給所有權人,在這種情況下,就必須繳交贈與稅。

相反的,若在事前就有簽立不動產借名登記,則會被視為借名登記,不需要繳交贈與稅。

注意:如果房屋所有權人與貸款人的收入相差太大,就會被視為是贈與。

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三、若不是自住的房屋,轉售房屋時會被課稅

非房屋所有權人自住房屋的狀況常發生在父母買房給小孩後,小孩想要將父母給的房子對外轉售的情況。

若出現這樣的情況,這間房屋就不算是自住的房屋,也就必須繳交15%~45%的房地合一稅。

只有當符合購屋6年內沒有把房屋出租、作為營業使用,及沒有用過自住房地租稅優惠,並且在這間房屋設籍和居住6年以上,這間房屋才會被視為自住房屋。

 

四、若是合資買房的行為,必須簽立契約

若房屋所有權人與貸款人不同的情況是因為合資購屋的話,建議簽立合資購屋契約,並於契約內容中詳細列出所有合資人、每位合資人出資的金額、獲利分配,以及繳稅時的稅金分配等內容,以確保所有合資者的權益。

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房貸可以更換借款人嗎?

了解完房貸借款人與房屋所有權人可以為不同人後,在房屋貸款還沒有清償完畢之前臨時想要更換房貸借款人可以嗎?

答案是『可以』!

但不過也並不是想要變更就能變更,只有在以下幾個狀況下,才能進行貸款人的變更。


一、房屋出售

一個比較常見需要變更貸款人的狀況,就是房屋出售的時候。

但是在這個情況下,房屋所有權人必須先把所有房貸都還清,才可以變更貸款人。

若將房屋賣出的時候,房貸尚未還清,可以先把剩下的房貸轉給買方銀行代償房貸,並且將所有權一起轉移。

二、夫妻離婚

一般夫妻買房的狀況,都會是一人是貸款人,另一人則為保證人,所以當夫妻離婚時,就必須變更貸款人,才可以重新立定保證契約。

但若想要解除保證人,就必須另外向銀行提供新的保證人,或者也可以進行轉貸的動作,就可以重新選擇保證人。

三、原貸款人過世

當原本的貸款人過世時,會依照配偶、第一順位的直系親屬、第二順位的父母這樣的順序來成為繼承人,繼承人必須償還剩下未清償的房貸。

在這個狀況下建議查看原貸款人的剩餘財產和債務比,以此評估是不是要拋棄繼承。若未進行這個動作,又不理會銀行,銀行將會進行催收,並將房屋法拍。

 

房屋貸款誰適合當借款人呢?房貸借款人的條件需要那些?


了解房屋所有權人與借款人不同的情況後,再讓我們回頭看什麼樣的人適合當房貸的借款人。

房貸所有權人和借款人不同

 

一、年齡沒有過高

對銀行來說,為了確保貸款款項都能回收,通常會比較不願意接受年紀偏高的貸款者,因為假設貸款者年齡為50歲,沒有人能保證貸款者到了70歲依然有穩定的工作及收入,所以年紀也會是銀行評估是否核貸的其中一個事項。

二、有良好的信用紀錄

在申請貸款時,銀行一定會看的項目就是信用紀錄,若有良好的信用紀錄,也就能大幅提高銀行核貸的意願。

三、有穩定的工作收入

為了確保能準時收到貸款,銀行還會注意貸款人是否有穩定的工作收入,所以想要申請房屋貸款時,有穩定收入的人會比較適合當貸款者。

四、在上市櫃的公司上班

若貸款申請者在上市櫃的大公司上班,也能為申請貸款帶來加分的效果,因為這樣的公司通常都比較穩定,也就代表著這位貸款者的收入也同樣很穩定,並具有一定的還款能力。

 

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房屋貸款常見問題

申請房貸的時間會很長嗎?

這要看選擇申貸管道有所不同: 銀行的步驟較多或需要時間進行審核,大約需要7~15工作天。 民間房屋貸款簡便許多,只需要1~2天工作天即可,有些急件也可能當天撥款。

房屋貸款年限最長可以貸款幾年?

依據每個人的條件不同,各家銀行房貸方案也不同,每個人可貸的最長年限也不相同。 目前有銀行提供最長40年的房貸年限,但也不是每家銀行都有此方案唷。

房屋貸款最高能貸多少?

房屋貸款最高貸款成數可達110%,但評估房屋的價值有很多因素,像是房屋地段、房屋屋齡、財力收入、還款來源 如果您不知道您的房屋貸款可以申辦多少金額,您也可以免費與我們線上諮詢,幫您免費估價!

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