房屋售後回租有很多說法到底有什麼優點與陷阱呢?….大家都稱「房屋買賣附買回」提供3點做到不踩雷

什麼是房屋售後回租或房屋附買回呢?

房屋售後回租簡單來說就是『房屋賣掉之後在回租給原本的屋主』,將房屋賣掉之後再附加一份租約可以讓原本的屋主繼續使用原本的房屋,將不動產的所有權移轉給對方,將不動產的使用權還給原本的屋主。

通常是原本賣房屋的屋主因為有家人的關係還需要住在房屋裡面、無法搬家或其他房屋用途時,就會再買賣房屋時再多附上一份租約,因此就有了買賣、回租等說詞出現。

在不動產的業界有很多的說詞像以下:

  • 房屋買賣附買回
  • 房屋過戶回租
  • 房屋買斷回租
  • 房屋附買回借款

以上的名稱都是指同樣的意思。

3種情況會用到售後回租的需求呢?為什麼要辦理售後回租的3個原因

通常有以下3種狀況會用到房屋附買回:

1.延後交屋:買賣房屋後暫時無地方住

如果你賣了一間房屋但因為家人的關係不想搬走想住在原本的房屋、新房屋在裝潢暫時沒地方住、或是短期租賃的方式繼續使用房屋,有人想要買您的房屋或是你想把房屋賣掉時,您可以跟買家談說如果這間房屋賣給他,還可以將房屋租回給你,賣方可以順利拿到房屋的賣金,買方也可以馬上有租客可以承租沒有太多的機會成本。

買方的好處

  • 賣掉之後還有租金收益
  • 原屋主也比較不會破壞房屋

賣方的好處

  • 不需要繳那麼多的貸款只需要付租金相對便宜
  • 賣房屋後還可以繼續住在原本的房屋

2.整合貸款:將貸款整合獲得融資解決貸款繳不完的問題

有些人因為房屋有民間貸款、融資貸款等利率比較高的貸款週轉不過來但為了保住房屋,由於收入不夠或是信用瑕疵被銀行婉拒,無法支付那麼高的利息或是月繳金額時,且房屋貸款的成數已經非常的高無法轉貸或是繼續在貸款時,有資金需求時可以透過附買回的方式將房屋賣給其他債權人獲得一筆資金,而貸款的部分由新的屋主向銀行貸款,而自己只需要付租金或是相對比較低的費用就可以繼續使用這個房屋。

購買人的好處

  • 賣掉之後還有租金收益
  • 不需要承接原本高利息的貸款,可以向銀行貸款

債務人的好處

  • 降低貸款高額月繳
  • 降低貸款高額利率
  • 還可以繼續住在這間房屋不影響家人
  • 不會因為房屋無法在貸款或整合而煩惱
  • 一次解決所有房屋的債務,解套高額的民間貸款
  • 可以保住個人的信用聯徵紀錄

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3.企業融資:企業出售資產後繼續使用

某些企業因為無法再向銀行貸款或是有其他資金運用方式,將手邊的不動產賣出去,但還需要繼續用到不動產時,就可以賣出不動產獲得資金繼續繳納租金繼續使用房屋。

售後回租與一般借貸的差別就在於:

擔保債權是用抵押品讓債權人(債主)安心放款;而售後回租要把房產的所有權轉移給對方,用這種方式確保對方未來收租金的權益,以順利向對方取得周轉資金。

售後回租不只適合企業,有資金需求的一般民眾也可以辦理,只要有適當的資產就沒問題。

如果您想要了解更多…我們將帶您深入探討一下

房屋售後回租附買回會有什麼風險呢?3點做到不踩雷

  • 有租約:再附加回租的時候不論買賣雙方一定要有租約作為證明,千萬不要僅用口頭說,因為當租約時間長往後都會遇到很多問題。
  • 有公證:有租約都建議要有律師公證比較可以保障雙方權益,如有些還有附買回的條款包含買回金額或是月繳金額等都必須有公證比較好。
  • 有點交:不論買賣後是否有附帶租約,建議在交屋的當下一定要點交確認房屋狀況避免雙方的爭議。

根據《公證法》13條規定,若租客有遲繳租金或不肯搬離等違規行徑,是可以直接依法強制執行。

房屋售後回租附買回有什麼缺點呢?

  • 房屋所有權更動:如果使用售後回租的方案,您的房屋所有權將會變成別人的,而採用租金的方式繼續使用房屋,所以新的身份是租客不是房東。
  • 公司品質不一定:市面上有很多辦理附買回的公司,但是每一間辦理的方式都不一樣,建議要謹慎挑選。
  • 買回時間壓力大:因為辦理售後回租最後都需要過1~2年的時間買回,因此借貸者就會有個時間壓力在,需要再依定的時間內回復信用將房屋給購回。
  • 無法申請土增稅重購退稅:房屋有出租就沒辦法申請土增稅重購退稅,根據現行法規,申請土地增值稅重購退稅的條件之一,就是出售前1年內不能有營業使用或出租。所以假如同意原屋主回租,日後新買家可能有賣屋需求時,會因為房屋售後回租,有租金所得的問題,就無法申請重購退稅。
  • 租金價格高於貸款月繳:如果找不到其他新的住屋處或是有居住需求者,元展會建議售後回租的租金高於買方每月要支付的房貸金額,或是相近的租金價格作為跟買方協商的條件。

當然在考慮使用此方案的時候,您必須要評估是否合適,建議要多方評估後再來進行比較好!

買斷回租與售後回租需要的費用很高嗎?

房屋買斷回租辦理所需要的費用跟一般房屋買賣一樣通常為:

項目金額
契稅房屋現值×6%
印花稅(房屋評定現值+土地公告現值)×0.1%
代書費依案件狀況另議
房屋住家:房屋現值× 1.2% 營業:房屋現值× 3% 非住家非營業:房屋現值×2%
土地增值稅土地漲價總數額 * 稅率-(累進差額)

售後回租附買回算是借貸嗎?

基本上不算是借貸,主要算是租用使用權,每個月支付的金額不算利息,算是租金

房屋售後回租/附買回相關案例

曾經有個客戶王先生需要貸款100萬。

在台南有一棟市值約600萬的房屋,目前已經有一胎銀行抵押貸款300萬,月繳金額15000元。二胎民間借貸50萬,月付金10000。兩筆加起來月繳金額要25000元!

由於王先生房貸繳款不正常,想要把銀行貸款與民間貸款整合成一筆,並且要降低月繳金額不要讓每個月的支出那麼緊

因此我們建議王先生,討論辦理售後回租方案。

將房屋過戶給後,用450萬元,分別代為償還一胎銀行300萬和二胎民間貸款50萬的債務。

剩下100萬現金交給王先生可以自由運用,並月繳只要18000元租金,且完全不影響目前正常居住可以繼續使用房屋

我們建議他一年後,王先生信用分數恢復正常後,將房子用低利銀行房貸重新貸款買回完全解套。

售後回租方案在這王先生面臨過渡期扮演著:

  • 降低月繳金額
  • 整合所有貸款
  • 成功將房貸移轉到銀行
  • 整合債務後還可以繼續使用房屋

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