抵押權設定是什麼呢?會不會影響到原本房屋的權益呢?

當您申辦房屋抵押貸款或是土地貸款時,都會需要用到不動產抵押權設定的步驟,您在申辦不動產設定前必須要搞懂抵押權的費用、流程、所需文件、以及各種該需要注意的事宜。

抵押權是指擔保債權而設定的一種權益,借款人提供不動產作為債權擔保,不論您是拿房屋還是土地來抵押貸款時,都會向地政事務所申辦抵押權設定登記,而抵押權的目的在保障借貸雙方之間的債權與借貸權,萬一借款人逾期沒有準時還款,依照法律規定債權人則可以執行法拍該財產後的優先受償債權,依序為第一順位、第二順位、第三順位等先後獲得優先受償債權。

因此我們可以知道,當不動產抵押權的順位越多時,利率通常都會越高,因風險則越高,越有可能拿不回借貸本金。

根據民法規定,抵押權成立要件除了雙方合意之外,還需要訂立書面契約,抵押權才有效力。

延伸閱讀:不動產抵押設定是什麼?

抵押權的種類有那些呢?

一般抵押權種類我們分為兩種,最高限額抵押權、普通抵押權,這兩種主要在法律上與權益上有些不同,在辦理不動產設定前一定要了解清楚。

最高限額抵押權是什麼?

最高限額抵押權是採用債權最高限額,包含本金、利息、違約金等在內,超過最高限額範圍外的金額,無優先受償效力。

《民法》第881條之15規定:「最高限額抵押權所擔保之債權,其請求權已因時效而消滅,如抵押權人於消滅時效完成後,五年間不實行其抵押權者,該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。」

最高限額抵押權就是,謂債務人或是第三人提供其不動產為擔保,就債權人對債務人一定範圍內之「不特定債權」,在最高限額內設定之抵押權。

普通抵押權是什麼?

普通抵押權擔保原債權、利息、違約金等所有金額已發生之債權所設定的抵押權,只要能提出明確的證明就沒有最高限額的受限。

《民法》第880條規定:「以抵押權擔保之債權,其請求權已因時效而消滅,如抵押權人,於消滅時效完成後,五年間不實行其抵押權者,其抵押權消滅。」

普通抵押權就是,所謂債權人對於債務人或是第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得償金優先受償之權。普通抵押權是擔保已發生之債權所設定的抵押權。

在辦理抵押權設定的時候,一定要了解辦理的是哪一種抵押權!

房屋土地抵押權設定完成,合約上會清楚說明債務人履行債務的期限、違約責任、債權數額等,並不會影響到雙方之權益,即使債務人無法按期履行債務,也有抵押物做保障。

最高限額抵押權與普通抵押權的比較表

項目最高限額抵押權普通抵押權
參考法條民法-第881條之15規定民法-第880條規定
擔保時效如抵押權人於消滅時效完成後,五年間不實行其抵押權者,該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。如抵押權人,於消滅時效完成後,五年間不實行其抵押權者,其抵押權消滅
擔保範圍可擴及部分銀行往來債務,例如:票據、利息、信用卡、消費性貸款等。僅限該次貸款金額。

*現行銀行貸款多以「最高限額抵押權設定」為主。

不動產抵押權的特色有哪些?

  1. 法律保障債權人:如果借款人債務不履行時,可以向法院申請拍賣求償,償還借款金額後,剩下的金額會歸還所有權人。
  2. 物權追擊效力:不管房屋賣掉、讓與脫產時,還是可以執行抵押權權利,歸還債務不受影響。(因此買房子千萬要看清楚是否有抵押權在上面,如果哪一天房屋突然被賣掉也是有可能的)
  3. 從屬性:如果債權已經清償或確定失效時,則抵押權也會消滅,債務人或抵押物所有權人可以向法院聲請塗銷抵押權。
  4. 不可分性:設定抵押的不動產或抵押的債權雖經分割或讓與一部分與他人,對該抵押權仍不受影響。
  5. 順序性:萬一這個房屋有分別向5個人借款,當無法清償時執行價金償還時,會依照第一順位、第二順位、第三順位等依序取得償還金額。

【元展小百科】

債權人債務人有什麼差別呢?

  • 債權人:拿錢借款給別人的人,也就是金主。
  • 債務人:向金主借款的人,有義務履行債務的人。

不動產抵押權設定有哪些流程呢?

想要辦理抵押權設定很簡單,以下4點可以完成所有步驟:

  • 申請:與申辦貸款的單位申請貸款,並且評估審核方案的額度、利率、年限等。
  • 簽約:依照合約書上之約定簽約,簽約完成後就可以進行登記。
  • 設定:準備抵押權設定所需要的資料與文件,向地政事務所提出登記需求。
  • 結案:設定完成後就會收到一份抵押權他項同意書,就代表完成此次的登記。

申辦抵押權設定需要哪些資料呢?

想要登記抵押權,債權人應以土地或建物向金融機構或私人提供擔保。

雙方訂立抵押權設定書面契約後,檢附下列文件,到房屋所在地的地政事務所,申請辦理抵押權設定登記:

1.抵押權登記申請書。

2.借款契約書。

3.不動產權利書狀。

4.義務人印鑑證明(抵押權人為金融機構者,義務人免附印鑑證明)。

5.身分證明文件(戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本)。

6.身分證正本及印章。

7.繳納規費(按貸款總金額千分之一)。

抵押權登記申辦方式:

  • 本人持身分證、印章及需附文件至轄區地政事務所送件。
  • 委託代理人:代理人持身分證、印章及需附文件至轄區地政事務所送件。

抵押權設定契約書要哪邊拿呢?

您可以透過兩種方式來拿到:

抵押權設定的費用有哪些?

主要有三個費用需要支付:

  1. 不動產抵押登記設定規費:依設定抵押權金額,收取千分之一的設定規費。(一般銀行設定金額會在1.2倍,舉例來說:您貸款1000萬元,銀行會設定1200萬元的最高限額抵押權,此時要繳納的地政規費就是12000元)您可以參考地政規費試算
  2. 他項權利證明書費用:一張80元。
  3. 代書代辦費用:一般代書費的行情如下。

代書收費行情標準表:參考網址

收費項目收費標準收費對象說明
訂立契約手續費各1,000元債權人債務人不一定會有依辦理代書收費為準
他項權利移轉登記4,000元債權人債務人不一定會有依辦理代書收費為準
抵押設定登記4,000~6000元債務人一筆土地一棟建物4000元 土地建物每增加一筆或一棟加收1000元依辦理代書收費為準
塗銷登記2,000元依合約說明一筆土地一棟建物2,000元 土地建物每增加一筆或一棟加收500元依辦理代書收費為準
預告登記4,000元債務人
書狀補發、換發4,000元債務人陳情書、合約書
代書收費行情參考表

抵押權申辦要到哪邊申辦呢?

想要申辦抵押權建議可以到離最近的地政事務所申辦,可以查詢『各地區地政事務所地址』就近辦理!如果沒辦法就近辦理的話您可以參考以下三種作法:

  • 臨櫃申請:可以再不動產所屬的該區地政事務所申辦抵押權登記。
  • 跨所申請:抵押權設定登記可於本市任一地政事務所申辦,但涉及超過10連件之大宗案件及與非屬跨所項目連件辦理之情形除外。
  • 跨縣市代收:民眾得至各縣市登記機關送件抵押權設定跨縣市辦理,由該代收所人員核對送件人之身分,再利用郵遞方式將申請書及相關文件送交土地管轄所辦理後續作業,案件辦理完成後再將相關文件寄還予申請人。

抵押權登記辦理時間需要多久呢?

依據每個地區的辦理時間與速度都不一樣,我們抓大約的時間:

  • 金融機構抵押權登記:1~2個工作天(銀行、壽險、農會等金融機構)
  • 非金融機構(民間機構):抵押權登記約1~3個工作天

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抵押權設定有時效性嗎?

一般抵押權設定時效性建議抓5年以內!

  • 普通抵押權時效性:抵押權人之抵押權所擔保的債權如遇上時效消滅,依法仍可於「五年」內實行抵押權。但如果已經超過「五年」,則該抵押權依法即消滅,不得再行使。
  • 最高限額抵押權時效性:抵押權所擔保的債權,如已罹於時效消滅,最高限額抵押權人依法仍可行使抵押權,拍賣抵押物;但如已超過「五年」,則該債權不再屬於最高限額抵押權擔保的範圍,至於最高限額抵押權仍應繼續存在,這是因最高限額抵押權所擔保的債權,還有繼續發生的可能性。

抵押權設定期限要多久?

通常抵押權設定期限時間會依據您借貸的合約內容上來著名,例如:您跟銀行借貸20年的話,抵押權設定期限就會註明20年唷!

當債務人無法還款時該如何執行抵押權權益呢?

查封就是當您的貸款繳款異常的時候您就可以行使抵押權權益,向法院申請強制執行,請求法院處分債務人名下的不動產,拍賣取得價金歸還債務,拍賣價金依據抵押權的順位依序分配求償金額,此時當您的房屋被查封的時候,所有權人就沒辦法自行移轉、過戶、買賣等行為,只能等法院來幫您強制執行拍賣唷!

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設定假的抵押權合法嗎?

抵押權會被假設定的情況有以下幾種:

  • 家人假設定:不希望所有權人在外面隨意借款。
  • 自行假設定:因個人因素想把房屋設定提高債權比例。
  • 廠商假設定:有時候因為做生意的人需要擔保會被廠商假設定作為擔保,但實際上並沒有借款。
  • 夫妻假設定:有時夫妻間一起購買房屋,為了防止房屋被亂搞就會有假設定存在。

當然假設定並沒有合法與不合法,只要提供得出來借貸合約,此債權都算是成立的。

抵押權更多問題該找誰呢?

還有很多抵押權登記的問題的話,您可以透過以下方式與我們聯繫:

  1. 免費諮詢專線:0800-699-580 元展理財|最懂你的貼心貸理人
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透過以上三種方式可以幫您免費服務,免費諮詢!

抵押借款及抵押權設定常見問題解答

抵押權設定可以自己辦理省下代書費嗎?抵押權登記自己辦!

可以的!如果您今天申辦銀行貸款,想要省下一筆代書費的抵押權登記,也可以自行辦理唷!

當債務還清的時候要抵押權塗銷嗎?

要的!如果貸款還清後貸款的銀行會提供清償證明及抵押相關證明文件,此時可以將文件送至地政機『塗銷抵押權登記』唷!

延伸閱讀:清償證明是什麼?3分鐘教您貸款繳清後要辦理塗銷自己來

房屋貸款設定金額通常為多少呢?

銀行房屋貸款設定通常為貸款金額的120% 民間房屋貸款設定通常為貸款金額的120~150%為合理範圍,超過就不太合理了。

有抵押權的房屋可以買賣嗎?

不論房屋是否有抵押權都可以買賣不影響原本的房屋權益唷。

抵押權設定該如何查詢是否有完成?

如果已經有辦理抵押權設定,想要查詢是否有完成,可以到地政事務所的網站線上查詢唷。

設定抵押權有什麼好處?

抵押權是屬於保障債權的權益,對於債權人來說可以保障應該有的權益是好事。

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