人生第一棟房這樣買!抓買房預算、估支出成本、房貸金額該怎麼算?第一次就上手
人生第一棟房這樣買!抓買房預算、估支出成本、房貸金額該怎麼算?第一次就上手
買一棟屬於自己的房子前,您必須要做的功課有很多,這篇文章一次告訴您!
找到屬於自己的房子並且擁有它,是不少人心中的人生里程碑。
但是一間房子動輒數千萬,光是頭期款就要存上好幾年,房子是資產也是負擔。
因此在買房前一定得做足功課,除了看房比價,更要盤點自己的財務狀況,了解自己可以負擔多少錢的房子、能否找到條件好的貸款,再進行購買才不會讓自己陷入不好的負債循環!
1.加總管理費與稅費後,住房支出不該超過月薪 1/3!
在買一間房子前,我們必須要想想總共要花多少錢呢?房價是我們可以負荷的嗎?
我們在衡量購屋負擔時,不能只預估房貸金額,同時應該連這些房子的成本計算要一併納入考量。買房時須考量這 3 項費用,可簡單按照以下原則估計:
- 裝潢費:抓房價 10%~15%,如果買中古屋的話一坪至少估 5~8 萬元,當然最後整體費用多寡仍與自身需求有關。
- 管理費:假如選擇社區大樓,每個月都得繳納管理費,可簡單以一坪 100~130 元估算,通常戶數愈多,管理費就會愈低。
- 稅費:最後是持有房屋需負擔的稅有兩種,分別為地價稅與房屋稅,地價稅會因為土地價值提高而愈來愈多,房屋稅則因為房屋折舊,有一天可能無需繳納,兩者都可到各縣市政府的稅捐稽核處試算。
加總房貸與以上費用之後,這筆支出不應超過月薪的 1/3,也就是說月薪5萬元,必須控制在1萬5千元,這樣才不會影響到個人或家庭的財務狀況或是排擠到其他財務目標。
同時月薪 1/3 的支出可以隨著人生與財務規畫做調整,像是走入婚姻、生小孩等,因此估算財務面之前,建議先想想未來有哪些計畫。另外,分紅、年終獎金等容易變動的收入建議不要安排在購屋支出,因為萬一離職或變換跑道,就有可能面臨繳不出房貸的風險,得不償失。
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2.如何談到優惠利率?良好薪轉紀錄、保證人是關鍵
買房中的「還款年限」與「利率」會決定每月償還金額,目前還款年限多為 20 年或 30 年期,並且銀行都會提供 2~3 年的「寬限期」,寬限期間只需還利息、不用還本金,但會建議盡量不要這樣償還,因為過了寬限期還是得還本金,又因為貸款年限縮短、導致每期償還金額提高,反而增加壓力。
現在房貸利率多在 2% 以下,但評估房貸方案時,還需要了解其利率類型,同時並檢視「總費用年百分率」,因為申辦貸款會有手續費等支出,才能呈現出貸款實質利率。
買房子一定最關心如何取得更優惠的利率,銀行主要是衡量貸款人的償還能力,包含良好薪轉紀錄、提供保證人、薪轉戶的銀行、信用卡銀行,最後一定要記得先償還信用貸款,都會有機會談到更好條件。
3. 3種常見房貸類型比較
現在申請房貸有多種類型,以下是常見的3種房貸類型比較:
1.指數型房貸
指數型房貸是一種隨基準利率上下浮動來制定的房貸方式,通常以中華郵政或國內某些銀行定存利率平均值為基準,當利率調升時指標利率就會調升,由於其可隨市場利率變動而機動調整,使利率定價公平而透明,也讓消費者可以獲得合理且貼近市場的房貸利率。
目前依照各銀行規定貸款期間不同,最長可以來到 40 年(一般常見為 20 年),貸款額度會依照房屋價值、貸款人的信用條件有所不同,而貸款人需要依照貸款條件在寬限期(只繳納利息)後,依照繳款金額按月償還款項(本金+利息)。
2.固定型房貸
固定型房貸是指採用固定式利率的計算方式,房貸利率不受利率上漲的影響,讓貸款人可以清楚知道每月需要繳納多少本利(本金利息),有效地進行財務規劃。
但台灣的固定型房貸並不是貸款期間都固定,利率計算方式為「固定利率+機動利率」,雖然固定利率不會改變,但機動利率還是會調整,一旦固定期結束後,房貸利率還是會因現況而有所波動。
此種房貸適合收入穩定、足夠支付固定金額,且不打算提前還款的購屋者,依照各銀行規定貸款期間不同,最長可以貸到30年,貸款額度會依照房屋價值、貸款人的信用條件有所不同。
3.階梯型房貸
階梯型房貸是以定存利率+機動利率的計算方式,再以階梯型式分為3個階段。
- 第1階段為寬限期(最長可3年),每月僅付利息。
- 第2階段開始須依照約定攤還本金+利息,且需要償還一定比例的本金。
- 第3階段則依照本息平均方式攤還剩餘年數,是一種前期利率較低,後期利率較高的貸款種類。
此種房貸適合前期還款能力低的貸款人,依照各銀行規定貸款期間不同,最長可以貸到30年。
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