發佈時間：2024-04-07

囤房稅2.0秒懂懶人包！囤房稅怎麼算？持有3間房以上要注意了

「囤房稅」大家應該都不陌生，但對於抑制房價真的有效嗎？跟空屋稅又有什麼不同呢？會不會只是口號，卻沒有實際的效果？本篇來跟大家細說財政部近期通過的囤房稅2.0方案是什麼？囤房稅怎麼算？囤房稅PTT上都在討論些什麼？一次快速了解！元展小幫手貼心建議，擁有3戶以上房產的人必看！

囤房稅是許多人關心的議題，特別是對於持有三間以上的房產的人來說。在本篇文章中，我們將為大家提供一個囤房稅2.0秒懂懶人包，讓大家能夠快速了解囤房稅的計算方式及需要注意的事項。無論你是房地產投資者或是對囤房稅有興趣的普通讀者，本篇文章將以正式的口吻為你解析囤房稅的重要資訊。

讓我們一起來深入研究囤房稅2.0！

目錄顯示

囤房稅是什麼？囤房稅2.0又是什麼？

根據房屋稅條例第五條，針對除了擁有自用住宅之外，還有額外房地產的投資客，去進行額外的加稅。希望降低單人持有多屋的狀況，依據房屋稅條例的規定，個人自住房屋若是三戶內享有自住優惠稅率1.2%，倘若超過自助的戶數，各縣市政府可以設定最低1.5%、最高3.6%的差別稅率，意即「囤房稅」。

而行政院拍板定案的囤房稅2.0則是針對原有的囤房稅進行修正調整：

項目	現行法規	修法後
囤房稅率	1.5%～3.6%	2%～4.8%
同一人名下之房產的統計方式	各縣市分開歸戶	全國歸戶
地方政府制訂差別稅率	「可」制定囤房稅率	「必須」制定囤房稅率
自用住宅持有稅率	1.2%	1%
出租且申報租賃所得達租金標準的房屋	1.5%～3.6%	1.5%～2.4%
繼承取得共有住家用房屋	1.5%～3.6%	1.5%～2.4%
建商餘屋持有年限在2年以內者	1.5%～3.6%	2%～3.6%

囤房稅2.0一覽表

後續修法此版本，將先送行政院會討論，通過後將再送至立法院審議，若順利三讀，預計民國113年7月實施新制，114年5月正式開徵課稅。

要怎麼認定是否為自用住宅呢？可以根據「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」規範來判斷：

房屋要沒有出租使用
供本人、配偶或直系親屬實際居住
本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內

囤房稅怎麼算？囤房稅計算公式

囤房稅計算方式與房屋稅類是，稅率因應各地方政府的囤房稅率去計算。

囤房稅計算公式：囤房稅=房屋稅現值X稅率X課稅月數/12

＊房屋評定現值＝核定單價 × 面積 ×（1 – 折舊率 × 折舊年數）× 路段率

＊核定單價＝標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價

【元展小知識】

房屋課稅現值，是政府評定的房屋價值，主要是作為房屋稅的計算依據喔！通常會比房屋市價還要低，課稅現值每3年會重新評定一次。

舉例：(以現行稅制進行試算)

台北市政府規定，擁有2戶以下非自住房屋每戶按2.4%課徵房屋稅，擁有3戶以上非自住房屋每戶按3.6%課徵房屋稅。若許先生在台北市擁有2戶非自住房屋，其課稅現值為30萬與40萬，經乘以2.4%稅率計算後，共需要繳納NT$16,800囤房稅。

如果於台北市擁有【2戶】非自住房屋
	課稅現值	稅率	囤房稅
A戶	$300,000	2.4%	$7,200
B戶	$400,000	2.4%	$9,600
囤房稅總計			$16,800

若楊先生在台北擁有4戶非自用房屋，其課稅現值為30萬、40萬、15萬、50萬，經乘以3.6%稅率計算後，共需要繳納NT$48,600囤房稅。而若是以新制4.8%計算，則需要繳納NT$68,800囤房稅，漲幅高達33%。

如果於台北市擁有【4戶】非自住房屋
	課稅現值	稅率	舊制囤房稅	新制囤房稅(以4.8%計算)
A戶	$300,000	3.6%	$10,800	$14,400
B戶	$400,000	3.6%	$14,400	$19,200
C戶	$150,000	3.6%	$5,400	$7,200
D戶	$500,000	3.6%	$18,000	$24,000
囤房稅總計			$48,600	$64,800

各縣市現行囤房稅稅率

囤房稅被歸納為地方稅制，所以地方政府是可以針對房屋所有權人持有房屋的數量，去進行稅率的徵收，以下幫大家彙整目前各縣市的非自用住宅的稅率，可使用Ctrl+F搜尋自己居住的縣市喔！

囤房稅的差別稅率	縣市	非自用住家的稅率
有實施	台北市	2戶以下，每戶課徵2.4%3戶以上，每戶課徵3.6%
	桃園市	2戶以下1.6%3戶以上2%
	台中市	4戶以下2.4%5戶以上3.6%
	台南市	第1戶1.5%2～3戶1.8%4～5戶2.4%6戶以上3.6%
	高雄市	3戶以下2.4%4戶以上3.6%
	新竹市	5戶以下2.4%6戶以上3.6%
	新竹縣	5戶以下2.4%6戶以上3.6%
	屏東縣	2戶以下1.5%3戶以上3%
	宜蘭縣	2戶以下，每戶課徵1.5%3～7戶，每戶課徵2%8戶以上，每戶課徵3.6%
	連江縣	2戶以下，每戶課徵1.6%3戶以上，每戶課徵2%
未實施	新北市	一律為1.5%
	苗栗縣
	南投縣
	彰化縣
	雲林縣
	嘉義縣
	花蓮縣
	台東縣
	澎湖縣
	金門縣
	基隆市
	嘉義市

各縣市現行囤房稅稅率一覽表

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囤房稅的差別稅率2.0 V.S.累進稅率

依據《房屋稅條例》，囤房稅在稅率上有差別稅率與累進稅率之分，主要針對「自住」或「非自住」使用差別稅率，而「非自住」的房屋在數量上進行累進稅率。

1. 差別稅率2.0：

差別稅率主要是針對「不同納稅人」或「不同課稅對象」去分別課高低不同的稅率，若是房子有「自住」或「非自住」的使用差別，就會有稅率上的不同。

所以針對財政部2023年提出的「房屋稅差別稅率2.0方案」，把囤房稅的非自住住宅稅率一舉調高為2.0％至4.8％，還將「縣巿歸戶」改為「全國歸戶」，在部分縣巿各擁有2、3戶的置產客、多屋族，都會受到一定程度的影響喔！

2. 累進稅率：

累進稅率是針對「擁有房子的數量」進行稅收計算標準，也就是房子的數量與要繳的稅成正比，符合囤房稅之精神，現行稅制中即第4戶起將視為「非自住」稅率介於1.5％至3.6％，由地方政府決定是否採取差別稅率。目前台北市、宜蘭縣、連江縣、桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市及屏東縣10縣市已開徵。未來各縣市新制須等各縣市修法後公告為主。

囤房稅2.0對那些人影響最大？

當對於非自用住宅持有數量加重稅率，首當其衝被課徵囤房稅2.0的族群就包括：

持有長期庫存的建商。
持有多戶房產並出租的房東。
非自住供旁系親屬使用。

當持有房屋的成本增加，財政部估計全國約36萬戶受影響，囤房稅為地方稅收，粗估整體可增新台幣26億元收入。
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國外也有囤房稅？世界各國實施概介

南韓囤房稅

對於坐擁三棟房產以上的屋主，進行房屋調漲，由本來0.6%~3.2%調升至1.2%~6%。

日本囤房稅

從買房開始，房屋持有人面臨很多費用如不動產取得稅、印花稅、登記證稅，以後每年要交固定資產稅、都市計畫稅，光後者兩個稅率相加最高可達1.7%。

新加坡囤房稅

2023年4月宣布調高房地產稅，主要對象是購買第二戶者與外國人。新加坡公民若購購置第2套房屋，需要負擔印花稅（ABSD）20%，購買第3套以上，稅率30%；永久居民購買第2戶及以上房產的ABSD也分別達到30%和35%。至於外籍人士的ABSD則是60%。

囤房稅PTT都在問什麼？囤房稅常見問題

囤房稅2.0何時實施？

行政院財政部目前初步規劃的時程如下：
．9月底，修法草案送至行政院審查，轉立法院審議。
．12月31日前，與立法院黨團積極溝通，以期完成修法。
．預定2024年7月1日實施新制。
．2025年5月正式開徵。

囤房稅2.0實施後，身為包租公/婆的我可以怎麼配置？

參加「公益出租人」，每月免稅額度有1.5萬元租金，而且房屋稅也比照自用住宅1.2%，藉此降低稅負。
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囤房稅2.0所指的全國歸戶是什麼意思？

同一家戶名下，在全國持有的房產總數，比如說在台北市、桃園市、新竹市、台南市都有１間房子，那麼總數就是４戶。

囤房稅2.0如何計算戶數？

囤房稅2.0以家戶單位（包含夫妻及未成年子女）做計算。若一家戶單位名下有4間房產，第四戶就會被課徵囤房稅。

囤房稅2.0上路，我要多繳稅嗎？

對於只持有一戶，自用設籍的屋主來說，新法事實上還有機會降低支出喔！假設稅基（房屋現值）是100萬元，原本適用1.2％稅率，要繳1萬2千元的稅金，新法稅率降至1%，稅額降為1萬元，降幅約為17％

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總結起來，囤房稅2.0對於持有三間以上房屋的人來說是一個重要的議題。透過本篇文章，我們了解到囤房稅的計算方式以及相關注意事項。對於房產投資者來說，瞭解囤房稅的適用範圍和計算方法是至關重要的，以確保自己在法律框架內合規經營。希望本篇文章能夠為大家提供一個秒懂的懶人包，讓大家更加清楚地理解囤房稅2.0的相關內容。對於今後的房產投資和財務規劃，希望大家能夠根據自身情況做出明智的決策，以達到最佳的財務效益。

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