房屋增貸好難辦嗎?…別擔心我們來教您房屋增貸技巧

房貸增貸有很多方法與管道,房貸增貸是許多人在購房後或住宅需求變更時面臨的重要議題。只要您有一間房屋就可以好好的利用它來活化資產,無論是裝修或其他經濟需求,增加房貸是常見的解決方案之一,貸款利率也是最低,相較汽車貸款機車貸款房屋二胎貸款項目等。但是,許多人對於房貸增貸的申辦流程、條件和最低利率等方面感到困惑。為了幫助大家更好地理解這一主題,本篇文章將全面整理房貸增貸的申請條件、申請管道以及相關的最低利率資訊。無論您是首次購房者還是對於房貸增貸有疑問的人,這篇文章將為您提供全面且有用的資訊,以便您能更好地應對這項重要的財務決策,或許對您會有幫助的! 房屋增貸相關說明快速導覽:

【房屋轉增貸款】該怎麼做最划算呢?最低房貸利率1.3%是怎麼辦到的呢!|元展理財公司-5分鐘貸款小教室帶您快速了解

房屋增貸是什麼?3個重點要把握關鍵

房屋增貸意思是指房貸客戶以住宅的房屋申辦房貸一段時間、清償部分本金之後,再向原銀行重新提出貸款申請需求,銀行就會把已經還完款的本金再貸款出來再次借出來給你,隨時充分利用房屋貸款的額度靈活周轉各項資金需求。 或者您也可以將原本房屋貸款移轉到另外一間銀行重新貸款,提高額度、降低利率等,提出更有優惠的條件也可以達到您房屋增貸的需求,但這個就變成房屋轉增貸了。

通常評估房屋增貸有幾個重點:

  • 抵押品增值狀況:因為房貸增貸跟原本的房貸都是用同一間房屋作為抵押品,所以增貸額度受到房屋價值的影響。如果經過鑑價,發現原房屋增值許多的話,房屋增貸額度就有機會調高。
  • 房貸本金還款額度多寡 銀行是會介意貸款人在本金償還額度不高的狀況下增貸的,至少穩定還款償還本金 1-2 年以上時(還本年限不含寬限期),再做房屋增貸的審核通過機率較高,也可能有較高的增貸額度。
  • 借款人還款行為、信用、負債比 銀行還是會審核一次借款人信用,並參考原房貸在銀行的繳款狀況。另外個人的負債比如果因為增貸而趨近上限(每月負債比不得高於月收入的 70%),可增貸額度就受限了。

元展建議:每月負債比 =(每月負債支出/平均月收入)x 100% 因此在房屋增貸申請上,建議申請人的貸款餘額在目前房屋市價的 8 成以下,否則幾乎沒有房屋增貸空間。

延伸閱讀:房屋增貸該怎麼辦理呢?

房屋增貸條件有哪些?房屋可貸款空間要足夠!

所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請辦理新增的房貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來通常要有以下幾個條件:

  • 房屋的殘值要足夠:這意味著該房產在扣除任何貸款或抵押後,仍需保有一定的市場價值,如果您有繳款一段時間將房屋還款了一大部分的本金就有機會,或是當房屋市價增值也可以代表您有更多房屋價值空間可以增貸了。
  • 房屋貸款有正常繳款:指的是房屋貸款的還款記錄必須是良好的,沒有拖欠或逾期的情況。這反映了借款人的責任感和償還能力,是銀行評估信用風險的一個重要因素。
  • 個人的信用狀況要正常:這要求借款人在過去的信用歷史中沒有不良記錄,如遲延付款、信用卡透支等。良好的信用記錄有助於提高借款人獲得貸款的機會。
  • 個人的財力收入要明確:意味著借款人需要提供可靠的收入證明,如薪資證明勞保紀錄所得稅單等,以證明其有足夠的經濟能力來支付貸款。這也有助於銀行評估借款人的還款能力。
  • 年滿20歲~65歲:這是指借款人的年齡範圍。通常,貸款機構會要求借款人在一定的年齡範圍內,以確保他們在貸款期間具有合法的合約能力,並且有足夠的工作年限來償還貸款。

房屋增貸利率怎麼算?

一般來說一般來說房屋增貸的利率與一開始您辦理的房屋貸款利率差不多,目前來說房貸年利率約落在1.4%~2.5%不等,除非您有辦理政府補助的相關方案例如青年首購等特殊利率補貼專案才會不一樣,或是面臨大升息環境,導致浮動利率提高,因目前臺灣的房貸利率都是根據央行做浮動的,因此跟目前的經濟環境也大有相關。

延伸閱讀:青年首購貸款懶人包:條件、利率、額度,一次帶你了解青年首購划算嗎?

房屋增貸利率比較表:其他貸款利率與方式比較總整理

 項目房屋增貸房屋轉貸房屋二胎貸款信用貸款
額度高(房屋市價50%~80%)高(房屋市價50%~80%)低(房屋市價80~110%)低(房屋市價80~110%)
利率低(年利率1.4%~2.5%)低(年利率1.4%~2.5%)高(年利率2.5%起)高(年利率2.5%起)
年限長(分期20~30年)長(分期20~30年)短(分期3~10年)短(分期3~10年)
適合族群
  • 房貸繳款正常
  • 信用正常有財力收入
  • 房屋有殘值
  • 長期週轉用途
  • 短期週轉
  • 月付金額較高
  • 個人信用條件好
  • 短期週轉用途
房屋增貸方式與利率比較

房屋增貸需要哪些申請資料呢?

一般來說元展建議您在辦理房貸前可以準備這些資料:

  • 雙證件:借款人身分證影本
  • 不動產所有權證明:土地與建物登記謄本或所有權影本
  • 所得與財力證明:薪轉戶存摺、扣繳憑單等
  • 房貸繳款證明細。

房貸多久後可以增貸呢?短時間增貸房屋貸款是可以的嗎?

元展建議一般來說會建議至少房屋貸款要繳款1年以上再增貸會比較好,至少可以讓銀行查看您在這一年的繳款狀況。
如果您想要在未滿一年的情況下增貸,我們就會建議您申辦看看【房屋裝潢貸款】或是【房屋修繕貸款】,通常是搭配房貸一起申辦,不限制繳款時間。
假如您是新房屋在短時間內不到1年想要增貸的話,我就會建議利用二胎房貸的方式來申辦,過件機率會比較高!

延伸閱讀:二胎房貸是什麼?二順位房貸申請條件、管道與利率總整理

房貸增貸的5大優點

  • 利率低:房貸利率最低可以到年利率1.4%~2.5%,對於所有貸款種類來說是最低的。
  • 額度高:最高可貸款到房屋價值的70%~90%貸款金額。
  • 期限長:最長可以分到30年的年限。
  • 月繳低:房屋增貸因為年限長、利率低,假如您貸款100萬元分30年,月繳金額本金加利息只需要3597元是不是非常低。
  • 低費用:一般來說房貸費用很多,但辦理房屋增貸時只需要負擔代書費用與銀行開辦費,並無其他莫名的費用存在。

延伸閱讀:代書收費標準怎麼算?90%想比較最透明代書費原來是這樣

房屋增貸缺點有哪些?

  1. 利息不得列具扣抵所得稅:在申報所得稅時,借款人只能在稅務上扣除原始房貸中未還部分的利息。對於房屋增貸的部分,其產生的利息則不能用於減少所得稅負擔。這意味著增貸的利息負擔將全數由借款人承擔,無法透過稅務優惠來減輕。

  2. 審核嚴格:銀行在評估房屋增貸申請時,通常會採取較為保守的房屋鑑價策略,這可能導致核准的貸款金額低於期望值。此外,如果申請人有信用問題、收入不穩定,或是負債比例過高或繳款紀錄異常時,這些因素都可能對貸款的批准產生不利影響。

  3. 增加負擔壓力:如果借款人的原始房貸還未完全償清,再申請房屋增貸會導致每月需要支付兩筆房貸,原本的房屋貸款與新增貸的這筆貸款。這種情況下,借款人需要仔細評估自己的還款能力,以確保不會因為超出自身經濟能力而造成財務壓力或違約的風險。借款人應詳細考慮自己的收入來源和支出情況,確保足夠的流動性以應對這增加的負債。

什麼情況會需要申請房屋增貸?

通常您遇到以下狀況您可以考慮申請房貸增貸:

  • 房屋增貸買車房屋增貸買車車貸利率通常會比房貸來的高,如果利用房貸來買車可以降低很多利息與成本支出。
  • 長期資金週轉:長期週轉的話通常需要比較大額的資金與較長的時間,非常適合較無壓力的方式週轉。
  • 家庭或個人經濟需求:當家庭或個人面臨臨時性的資金需求,如子女教育費用、婚禮開銷、家庭翻修或醫療支出等,而又不希望或無法透過其他貸款方式籌措資金時。
  • 整合高利息貸款:房貸的利率比起信用貸款信用卡債利息民間貸款等利息來的低,非常適合債務整合
  • 投資或創業資金:有些人可能會利用房屋增貸來獲取資金,用於投資如股票、房地產等,或是作為創業的啟動資金。
  • 緊急資金需求:在突發事件或緊急情況下,如自然災害、意外事故等,可能需要大筆資金來應對,此時房屋增貸可以是一個快速的資金來源。

房屋在什麼情況能辦理房屋增貸?

可申請增貸的情況有兩種:

  1. 無貸款或部分還清貸款的房屋:當一個房子沒有任何貸款,或者已經償還了部分貸款,在面臨資金需求時,可以申請新的房貸。
  2. 目前有貸款的房屋:如果一個房子目前正在進行貸款還款並且穩定繳款不遲繳,但由於資金需求,可以申請增加該房屋貸款的額度,即進行房屋增貸。

辦理房屋增貸銀行需重新鑑價嗎?

如果辦理房屋增貸需要重新鑑價房屋價值! 銀行會依照目前房屋的市價重新判斷房屋的價值,有可能房價會提高也有可能會降低。 房屋價格會依照總體經濟環境、市場行情及各銀行房屋價值認定方式而訂定,所以增貸時,銀行專員將為申請者的房屋重新鑑價,好規劃合適的增貸方案、滿足您的省息或資金需求。

房屋增貸額度能貸多少?

房屋增貸主要看房屋的貸款成數,房貸通常最高可以到房屋市價90%: 房屋貸款成數也就是您的房屋可以貸款的比例值! 舉例來說:您的房屋如果價值1000萬,如果房貸成數是8成,也就是房屋價值的80%,評估出來您的房屋可貸款到1000萬*80%=800萬元

房屋增貸試算月繳金額

上面房屋增貸試算公式只能初步讓您大概知道可貸款金額,實際上還是需要經過評估房屋價值才能知道房屋增貸的額度唷!
也可以夠過房屋增貸試算工具協助了解,預計貸款的金額的每月房貸還款金額是多少!

延伸閱讀:房屋貸款成數最高可貸多少?
房屋增貸試算工具:立即試算

房貸增貸申請時間

一般來說申辦房屋增貸需要約3~5個工作天! 也會因為申辦管道的不同、資料準備程度、人員往來的時間,都會影響到最終辦理的時間,如果您真的想要快速辦理建議可以與我們聊聊免費諮詢!

房屋增貸其他申請方式有哪些?房屋轉貸、房屋增貸、房屋轉增貸怎麼選?

只要可以用房屋來增貸的方法我們都會把他歸類進去:

  • 房屋原銀行增貸:請原銀行從新鑑價,向原銀行增貸房屋貸款,將原有的房屋貸款額度拿出來用。
  • 房屋貸款轉增貸:請其他銀行評估後,將原銀行轉貸到其他銀行去,可以增加額度或是將低利率。
  • 房屋二胎貸款:申辦房屋二胎貸款,有兩種申辦管道都可以運用,銀行房屋二胎或民間二胎貸款,甚至可以申辦房屋三胎貸款
  • 房屋信用貸款:向銀行申辦裝潢貸款等附加貸款,而提供房屋作為擔保,我們稱為房屋信用貸款,,雖然是用房屋來貸款但貸款的項目會掛在短期擔保,通常年限也會比較短約5~7年。

各個銀行的增貸標準不同,一般來說,民眾如果臨時有資金上的需求,只要擁有房地產、繳款順利,正常的情況下都可以申請借款,前提就是您必須要清償一部分的本金後銀行才肯借您。

我建議您可以考慮申辦房屋二胎貸款的方式,這是最快速且審核最快速,且最高貸款成數可達房屋市價的110%。

項目房屋轉貸房屋增貸房屋轉增貸
定義將原本的房貸轉移到另一家銀行指原本的房貸,償還一定本金後,用同一房產作為抵押,再向銀行多借一筆新的房貸將貸款從原本貸款的銀行,轉貸到新銀行,新銀行會針對房屋重新鑑價,再額外增貸資金給貸款人
適合對象・原有貸款條件不佳,向原銀行溝通無果者
・欲爭取寬限期者
・欲降低房貸利率者
・需要資金者・需要資金者
利率比較與一般房貸相同與一般房貸相近,可能較轉貸為高與轉貸相近
借款期間最長約 30 年約 40 年最長約 30 年
可貸額度與一般房貸相同,貸款成數最高約 7-8 成需視房產增值幅度,本金償還額度,個人信用而定約 80%~85%
費用支出塗銷費、手續費、代書設定費(總計約8,000~20,000元)、違約金(約 0.5%~1%)手續費(約 5,000 元)塗銷費、手續費、代書設定費(總計約8,000~20,000 元)、違約金(約 0.5%~1%)
優點貸款條件較佳程序簡單,審核快速貸款條件較佳
缺點程序麻煩\n違約金與額外費用負擔高核貸金額有限,需視房產增值幅度,本金償還額度,個人信用而定程序麻煩\n違約金與額外費用負擔高
房屋轉貸、房屋增貸、房屋轉增貸比較表

房屋增貸的申請過件率高嗎?

如果還款的情況良好、原本貸款的本金有準時繳款並且繳款長達1年以上,大部分銀行都願意保持良好的往來,大部分都可以很順利申請到房屋增貸

但如果申請房貸增貸被婉拒,通常可能會遇到幾個問題無法成功房屋增貸:

  • 房屋增貸空間不夠
  • 信用卡遲繳
  • 信用瑕疵
  • 沒有保人
  • 原本仍在繳納的舊約本金積欠太多
  • 貸款成數過高
  • 繳款紀錄不良
  • 銀行重新鑑價評估後,發現該房屋增值的空間不大

銀行房屋增貸沒有過該怎麼辦?

假如您有無法辦理銀行房屋增貸的話,有可能的原因有以下幾點:

  • 房屋殘值不夠無法增貸
  • 個人信用瑕疵或無收入證明
  • 房貸還款不正常

萬一您有被房貸增貸婉拒可以嘗試其他房屋貸款的管道:

  • 民間房屋貸款:因為申辦民間貸款不看您的上述那些條件,而且當日您就可以拿到資金,彈性還款,不會有任何綁約的問題,也許民間貸款這會是您的短期資金周轉的選擇之一喔!
  • 融資房屋貸款:這種方案審核條件比較寬鬆,比起銀行來說審核更寬鬆、比起民間貸款來說利率更低一點。

假如原本房屋已經有銀行貸款的話,也可以考慮用民間房屋二胎貸款融資房屋二胎貸款

延伸閱讀:民間房屋貸款與銀行房貸利息差多少?

房屋增貸申請流程?

房屋增貸流程有以下5個步驟:

  1. 估價:在房屋貸款或增貸的過程中,銀行會先對房產進行估價,以確定房屋的市場價值。這個估價結果將影響貸款額度的決定,因為貸款金額通常是基於房產價值的一定比例。
  2. 送審:提交貸款申請後,銀行或貸款機構將對申請人的資料進行審核。這包括檢查申請人的信用記錄、收入證明、負債狀態等,以評估其還款能力。
  3. 照會:在貸款審核過程中,銀行可能會向申請人照會(查詢)更多資訊,如要求提供額外的文件或解釋某些資料。這是為了更全面了解申請人的財務狀況。
  4. 設定:一旦貸款申請獲得批准,會進行抵押設定,即將房屋作為抵押品設定給銀行。
  5. 撥款:在所有的審核程序完成且抵押設定後,銀行會將貸款金額撥付給借款人或其指定的帳戶。這標誌著貸款過程的最終階段,之後借款人將開始按月償還貸款。

申請銀行房屋轉增貸,最好備妥文件才能加快速度,一般來說房屋轉增貸款處理時間,最短大約為7~10個工作天,但如果送件資料不足,可能會拖延12~15個工作天;如果民眾個人的信用紀錄無虞,房屋座落的位置、屋況也不錯,有機會較快通過審查,如果銀行還是遲遲未核發貸款,民眾卻又急迫需要用錢,可以主動跟銀行連絡,了解詢問目前申請貸款的進度到哪裡了,讓銀行近快核發貸款,舒緩資金壓力。

延伸閱讀:房屋貸款流程有那些呢?

 

2024年最新銀行房屋增貸利率

將房屋的第1順位改為別家銀行,市面上轉貸優惠房貸利率約1.4%~2.5%不等。還款年限最長能到30年,但元展提醒,轉貸須先支付1~1.5萬元的帳管塗銷設定等費用,若有綁約還有違約金問題,轉貸前得要算清楚是否合算。

2024各家銀行主要房屋貸款優惠方案利率與種類

近幾年升息、通膨樣樣來,除了政府有提供的青年首購貸款之外,玉山銀行、台新銀行、台北富邦、中國信託、花旗銀行、渣打銀行、國泰世華、第一銀行、永豐銀行等各大銀行也推出許多優惠方案,我們彙整了以上幾家銀行的優惠貸款方案給大家參考!

銀行種類適用對象貸款利率
玉山銀行指數型房貸20歲以上信用正常,有購屋及轉貸需求者1.94%起
綠建築房貸擔保品有財團法人台灣建築中心認可的「綠建築標章」2.1%起
台新銀行購屋房屋貸款年滿20-65歲本國國民可提供房屋及其基地設定為第一順位抵押權為擔保品者1.98%起
台北富邦銀行Y世代蛋黃貸40 歲以下薪資年收大於新臺幣 100 萬元職業:醫師、律師、會計師、建築師任職企業屬「台灣證券交易所臺灣高薪酬100指數」成分股,且非屬特定行業獎佣金制業務人員1.90%起
中國信託「築巢優利貸」公教人員優惠房貸中央及地方各機關、公立學校編制內員工、公營事業機構編制內員工1.935%起
花旗銀行花旗新自由年貸-抵利型滿25歲以上,具還款能力且信用良好之自然人(本行保留核貸與否之權力)。2.200%起
渣打銀行指數型房貸滿25歲以上,具還款能力且信用良好之自然人(本行保留核貸與否之權力)。1.85%起
國泰世華優質客戶購屋貸款專業人士:醫師、律師、會計師、建築師、精算師、不動產估價師、引水人、驗船師、法官、檢察官公、教、公營事業正式員工符合本行優良企業定義員工本行既有往來優質客戶1.94%起
第一銀行以防養老安心貸年滿60歲具行為能力中華民國國民2.32%起
永豐銀行女人家房貸雙北地區10~15坪不限男女,但女性有減碼優惠2.09%起
2023各家銀行主要房屋貸款優惠方案利率與種類

*以上各家銀行實際貸款利率與方案內容須依據各銀行評估規定為準。

2024年各大銀行房貸增貸利率比較表

以貸款1千萬試算,30年期房貸每月本息攤還需要付多少金額給大家參考喔!

銀行/商品名稱首期利率(機動利率)30年期每月還款金額(30年期)
中國信託/一般型房貸2.06%起37,263元
滙豐/一般型房貸2.06%起37,263元
元大/指數型房貸2.06%起37,263元
凱基/購屋貸款2.06%起37,263元
星展/指數型房貸2.11%起37,514元
玉山/房屋貸款2.15%起37,062元
遠東商銀/一般型房貸2.08%起37,363元
永豐/首購房貸2.09%起37,414元
國泰/一般購屋貸款2.19%起37,919元
富邦/富邦購屋房貸2.21%起38,021 元
台新/購屋貸款2.2%起37,970元
房貸利率比較

延伸閱讀:房屋貸款利率怎麼算?

信用瑕疵可以辦理房屋增貸嗎?

銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與信用情況,決定核發貸款的成數,轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。如果銀行無法順利申辦,您只能考慮用融資房屋貸款或是民間房屋貸款! 因此,如果個人信用不佳的情況下,最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等,多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書,例如以二等親屬當做保人,確保還款能力無虞,如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話,可能較難申請到較佳的貸款成數,甚至銀行可能會拒絕核貸。

如果還有其他房貸增貸問題該怎麼辦?

綜上所述,房貸增貸申辦的過程需要注意房屋增貸的條件,確保符合相關要求。申請管道可以透過銀行、信用合作社等金融機構進行。此外,了解最低利率的相關資訊也是重要的,可以節省利息支出。希望本文能對您在申辦房貸增貸時提供一些幫助。

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房貸增貸常見問題:

房屋增貸年限最長有多少年呢?

通常房屋增貸的話可貸款到20~30年不等。

用房貸增貸投資划算嗎?

划算的!因為房屋增貸的利率通常很低,約年利率1.4%~2.5%不等,比起信貸、車貸利率來的低。

房屋增貸有寬限期嗎?

要依據個人條件來申辦,通常是房屋首購才會有寬限期的條件。

房屋增貸、信貸增貸、汽車增貸該選哪一種比較划算?

通常房屋增貸的利率比較划算,比起信貸與車貸來說,最適合長期週轉與最低月繳金額。

想要房貸增貸該怎麼做?申辦沒煩惱

您可以透過這篇房貸增貸來了解到您的需求,找到正確房屋增貸的方法。

房貸增貸的利率會很高嗎?

通常在年利率1.4%~2.5%不等,依據您的條件與房屋殘值估算。
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