發佈時間：2024-02-19

買法拍屋貸款可以嗎？法拍屋風險&流程必知優缺點避開雷區

買房子除了一般買預售屋、中古屋之外，其實還有一個管道是：買法拍屋！

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買房看地段、屋況、價格之外，當然，是否為凶宅或是周邊有無嫌惡設施也要了解，要找到各項條件都符合的房子，只能說可遇不可求，不過你知道還有其他方式可以買到更便宜的房子嗎？法拍屋市場待你了解一下吧！

法拍屋是什麼？

簡單來說是指「遭法院強制執行拍賣的房屋」；債務人欠下銀行錢、稅款或是個人債務，並且無力償還時，債權人可能會向法院聲請強制執行，其中就包括查封名下不動產，並將其進行估價、拍賣，以償還債務，遭到法院強制拍賣的房屋，就被稱為「法拍屋」。拍賣後再將所得扣除強制執行的費用、稅金後，分配給債權人。

法拍屋常見來源有哪些呢？

法拍屋常見來源（一）：積欠銀行債務

不論是銀行申辦的其他房屋抵押貸款、無擔保貸款(如信用貸款)，甚至是信用卡，只要經銀行催收達三個月不繳，並且皆未出面，銀行就會透過法院聲請支付命令，銀行取得執行名義之後，就可以進行對債務人名下財產的處理，包含強制扣薪、拍賣動產不動產等等。

法拍屋常見來源（二）：積欠個人債務、本票裁定

簽于第三人、錢莊、銀行…如未於期限還款並於法院裁定。始可申請假扣押查封不動產及動產。

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法拍屋常見來源（三）：欠稅因素

包含個人所得稅、營業稅、遺產稅、及其他稅金。政府能夠依據《稅捐稽徵法》第39條規定：「納稅義務人應納稅捐，於繳納期間屆滿三十日後仍未繳納者，由稅捐稽徵機關移送強制執行。」，將拍賣不動產之所得用予清償所欠稅費。

法拍屋常見來源（四）：做保因素

即民間所謂的「保證人」，因做他人的連帶保證人，導致自己需負責他人的債務，而使的自己的不動產被查封拍賣。

延伸閱讀：房貸保證人一定要提供嗎？這4個條件保證人可以拉高房貸成數！

法拍屋常見來源（五）：積欠管理費

社區大樓管理費不繳，管委會可以依據《公寓大廈管理條例》第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，針對欠繳管理費長達3個月以上之住戶，可申請該住戶之不動產進行假扣押查封拍賣。

法拍屋好嗎？三個優點報你知

優勢1價格低於市價

房價居高不下，大家都感嘆無法買房，不少首購族跟投資客都將標的轉往法拍屋，價格至少低於市價1~2成，也因為如此，近年的法拍屋市場日漸熱絡，價格已經接近實際成交價，仍是吸引許多人投標。

優勢2產權較有保障

法拍屋是透過法院公權力強制執行的拍賣物件，所以得標後七天內繳清剩餘款項，法院就會主動核發產權給得標人；產權轉移比一般房屋買賣更有保障，叫不用擔心一屋兩賣的情形或是遇到詐騙，不過投標前，都還是建議要詳閱法拍公告，確認是否建物連同土地一起拍賣，才不會後續產生認知不同的糾紛喔！

優勢3省下印花稅、契稅

一般進行買賣房屋時，買方需負擔：印花稅（土地及建物核定契價0.1%）和契稅（建物核定契價6%）。但購買法拍屋時，買方是不需繳交印花稅，而契稅的部分，則是如果拍定價格低於房屋評定現值，有機會以拍定價格來課徵契稅。但如果未來有計畫再轉手賣出，屆時會以拍定價格作為計算土地增值稅的依據，可能會需要負擔較高的土地增值稅額。

法拍屋風險與缺點注意事項

風險1 需準備高額保證金

想要購買法拍屋，需要事先準備好底價20%~30% 左右的高額保證金，否則無法進行競標。

風險2 自行承擔房屋瑕疵

法院不會負責房屋的瑕疵擔保責任，因此如果購買法拍屋後發現房屋存在許多瑕疵，無法向法院請求賠償，只能自行承擔相關損失。

風險3 熱門法拍屋的價格較高

法拍屋通常以低於市場價格競標，因此很容易吸引很多買家參與競標，在彼此競爭出價下，可能會導致最終的得標成交價高於預期，可能就要付出比較高的成本。

風險4 屋況掌握度較低

購買法拍屋無法看到房屋的內部情況，買方只能從外部觀察房屋跟細讀法院的拍賣公告，包含是否為凶宅、火災受損、海砂屋、輻射屋、地震屋、占有使用情況等，藉此掌握在投標前做好相關評估。

風險5 銀行貸款困難且利率高

購買法拍屋時，向銀行貸款會比一般房屋困難，得標者必須於7天內繳清尾款，因此需要在拍賣前2週先向銀行申請代墊尾款，但，法拍屋貸款方案與一般房貸不同，貸款人必須為投標人本人，銀行通常以約6%的信貸利率承辦貸款，且並非所有銀行都能提供法拍屋貸款。當然實際的利率與申貸內容都還會依據每一位申貸人的信用狀況、財力證明等會有所不同喔！

風險6 法拍屋不點交風險更高

法拍屋對於點交的部分，會在拍賣公告上註記點交或不點交；點交的法拍屋是，法院會協助確認屋況為債務人自住或為空屋、有無第三人占用、租賃狀態等狀況，並將房屋所有權、使用權交給得標者，若屋主不願意配合搬遷，法院也會依法強制執行。

不點交的法拍屋風險相對高出許多，法院於查封時如發現，房屋所有權不完整、遭到第三人占用或是有借名登記之情況，會在拍賣公告上標示不點交。法院一樣會提供得標者不動產權利移轉證明書，但是不協助後續點交。因此得標者需要自行協調與解決房屋內租客或其他第三人的問題，法院不會介入，一般來說，常見是支付搬遷費或走法律途徑解決，得標者需要花費更多心力、時間和金錢來處理問題。

風險7 隱藏的額外成本較多

由於法拍屋屋況難以掌握的特性，假如遇到屋況較差需要大幅度翻修，就需要支付大筆的修繕費用，另外，加上如果屋內還有屋主或佔用人，也需要將搬家費考慮進去，以上都是很難事先預估的額外成本。

另外，還有可能會多一筆管理費的支出，但這個項目是比較能提前預防的，法院的拍賣公告上若載明「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」，則代表得標人需支付債務人積欠的管理費，若公告未載明則無須繳納，因此投標前記得詳讀拍賣公告。

法拍屋查詢3大管道

法拍屋資訊可以透過以下四個常見管道：

1. 司法院法拍屋公告網（司法院法拍屋查詢系統）：

進入首頁後點選「資料查詢」→「法拍公告查詢」可查詢各地方法院之拍賣資料。

2. 法務部行政執行署拍賣公告網

3.各地方法院拍賣佈告欄

4.專營法拍的仲介網站平台、發行之刊物

法拍屋怎麼買？買法拍屋流程一次看

步驟	內容
1.填寫投標書	到法院服務處領取投標單信封，填寫投標單及保證金信封。
2.繳保證金	繳納保證金，可使用現金或銀行本行支票，保證金金額為底價的2成(台中與台東地方法院為3成)。
3.進行投標	於拍賣時間前30分鐘進入投標室，攜帶身份證、印章、投標單及保證金信封進行投標。
4.開標作業	開標後，由司法事務官審核投標，一一核對競標者身份及投標金額，最高出價者得標，並辦理相關手續，未得標者則當場領回保證金。
5.交付尾款	得標者於得標後7天內須要繳清剩餘款項，，不得以任何理由要求延長繳款期限，若未繳足尾款，致無法完成交屋手續，房子就會再拿出來拍賣，原得標人已繳交的保證金會被沒收，且需負擔第二次拍定價差與拍賣所需費用。若第二次拍定價格若高於第一次，法院會先扣除拍賣所需費用，再返還保證金；若低於第一次拍定價格，則需補足差額與拍賣所需費用後，再返還剩餘保證金；若第二次拍賣流標，保證金則不予返還。因此，如果想跟銀行申請尾款代墊，請務必於投標前兩周就先詢問銀行，銀行會先進行審核評估，當銀行告知同意做尾款代墊後，才可進行投標程序。
6.辦理過戶	繳清尾款後約7~10天，法院就會核發權利移轉證書，得標人就可以帶著權利移轉證書，到地政機關辦理所有權過戶登記。
7.交屋	(1)「點交」的法拍屋，直接向法院聲請點交，法院就會通知原屋主於15天內搬遷，如果屋主不肯搬，法院會發執行命令，強制執行交屋(2)「不點交」的法拍屋，則需自行與佔用人協調。

買法拍屋貸款可以申請嗎？

買法拍屋貸款是可以的喔！如果資金不足，可以向銀行申請貸款，但因為得標人未繳清尾款前，還不算是房屋所有權人，因此銀行借給你的這筆款項會稱作「代墊款」；等完成過戶後，才會協助將這筆款項轉成房屋貸款喔！

而法拍屋貸款的利率通常比一般房貸來得高，約4%~12%左右，並且不是每一間銀行都有法拍屋貸款代墊服務，有需求的話件義投標前就要先確認好，以免錯失良機。

法拍屋流標之後會發生什麼事情？

法拍屋的拍賣程序包括四輪拍賣和一次的應買階段。

起初的拍賣若無人出價，則會在兩到三週後進行第二次拍賣；如果第二次仍無人出價，則會在大約一個月後舉行第三輪拍賣。若第三輪拍賣依然無人競標，則會轉入應買階段，此時的拍賣價格會保持在第三輪拍賣的起拍價。在法院宣布進入應買階段後的三個月內，有意購買的人可以按照投標的順序進行購買。如果在應買階段仍然無人出價，則會進行最後一輪的拍賣，即第四輪特別拍賣。若最終這一輪拍賣也未能成交，法院將會終止對該不動產的執行程序，並發給債權證明，使債權人可以憑證在未來重新申請拍賣。

法拍屋、金拍屋、銀拍屋怎麼分？

法拍屋、金拍屋、銀拍屋三者最大的差異，就是執行拍賣的單位不一樣！

法拍屋

由法院來進行拍賣房子，拍賣的錢再還給銀行，是一般人比較了解的法拍屋購買途徑。

金拍屋

由各大銀行成立「台灣金融資產服務股份有限公司」，來處理不動產拍賣，拍賣完的後續再交由法院處理。台灣金服公司是由34家銀行與票券公司共同出資成立，並且獲得財政部核發公正第三人認可的單位。

銀拍屋

等到流標太多次後，銀行可以回收的錢就會越來越少，因此為了避免過多的損失，銀行會將法拍屋買回來，做一些簡單的修繕、裝飾，再自己舉辦拍賣。部分銀行會委託房屋仲介或是民間拍賣公司做處理。由於銀拍屋的所有權人為銀行，不會有無法點交的問題，且可實際進入屋內查看。

法拍屋常見問題

法拍屋為什麼會撤回？

可能有兩種原因會影響法拍屋撤回拍賣：
清償債務如果債務人已經和債權人達成協商條件（清償債務），債權人就會向法院具狀撤回強制執行。
流標如果法拍屋已經進行到第四次拍賣，仍然無法順利賣出，法院就會撤回強制執行和塗銷查封登記。債權人要重新鑑價房屋，才能再次拍賣。

為什麼法拍屋會停拍？

達成和解如果債務人已經和債權人達成和解（債務協商），債權人就會向法院聲請暫緩執行，停止拍賣程序三個月。
內容變更如果法拍屋的條件產生變動、與原拍賣公告內容不符，且這個變動是會影響到價格的，例如：租賃權增加或去除、點交變不點交或不點交變點交等情形，那麼法院就會停止拍賣程序。
通知未送達依照規定，法院應通知債權人與債務人到場，如果該通知未送達就會停止拍賣，但通常停拍後的一個月就會再公告拍賣。
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