中古屋房貸金額要高?您知道88%的人都靠這4招提高額度嗎?

中古屋房貸要怎麼貸款金額比較高呢?…不論您要買新房還是舊屋貸款看完這篇您就懂

中古屋房貸很重要,不論您在買中古屋或是想利用中古房屋二胎貸款等,還是自有房屋想要辦貸款,常常會遇到自備款不足、房貸額度不高、個人信用條件不佳等問題發生,我們將幫您一一的解決這些問題。

中古屋房貸有兩種需求族群:

  • 買中古屋辦房貸:購買中古屋的時候需要辦理房屋貸款。
  • 自有中古屋辦房貸:原本已經有房屋想要辦理房屋增貸轉貸、房屋二胎等需求。

以下我來帶您慢慢說明…

中古屋房貸金額靠這4招提高額度

中古屋房貸金額要高?您知道88%的人都靠這4招提高額度嗎?

 

中古屋貸款成數怎麼算?

一般來說中古屋貸款成數可以在房屋市價的50%~90%,最終還是依據個人財力收入證明信用狀況聯徵紀錄而定!

現在民眾大多知道銀行房貸的成數和利息條件很重要,也知道可以再洽談,不過不知道影響房貸成數的主因還是取決於房屋的鑑價。

根據金融聯合徵信中心的房貸統計分析最新資料顯示,中古屋平均鑑估值比起新屋還來得高,其中,平均鑑估值最高的,正是屋齡6至9年的新古屋,再來則是9至12年的中古屋,最後才是3至6年屋齡較新的房屋。

由於銀行的貸款成數是由「實際成交價」與「銀行鑑價結果」兩者取其低者,而後是依照該區域跟貸款人的條件來核定貸款成數和利息,因此,「銀行鑑價」對貸款條件來說非常重要。

舉例來說,如A房實際成交價為1200萬,銀行鑑價結果卻僅900萬,核貸成數為7成,則可貸金額為:900萬 x 70% = 630萬,只有相當於實際成交價的7成左右。因此建議還是要先了解個人的財務狀況會較為妥當。

延伸閱讀:房屋貸款成數最高可以多少?

 

買中古屋自備款需要多少?4個陷阱要小心

買中古房屋自備款到底需要多少?通常中古屋自備款為房價的10%~30%就夠了!

相信很多人都沒有搞清楚過,一般會以為只要抓2成就可以了,其實有要估算的細節我們有需要先知道!

以下4種常見中古屋貸款亂象一定要清楚:

  • 自備只需要兩成就夠?

預售屋來說,很多人會以為銀行首購可以貸到8成,但買房除了房子外含有基本傢俱、家電費用、裝潢等等都要算在預算中,另外還要支付支付契稅、印花稅、地政士代辦費等相關規費,粗估約也要5~8萬元,包括預售屋大樓管理費也會要求先給半年等,所以建議在準備自備款時要抓總價的3~4較為妥當。

再來是預售屋、新成屋、中古屋的貸款成數都會有差異,會根據屋況決定許多變數,因此如果本身信用不好的人,建議買房前要與仲介或是建商確認可以貸款的成數,並且要在買賣契約中加註若最終核貸結果不如預期可無償解約等條款,才可保證自身權益。

 

  • 低自備、工程期零付款?

現在有很多預售屋打出低自備、工程期零付款的優惠方案,但是低自備的意思是很模糊,有可能是指不用付訂金,也有可能是簽約款;而工程期零付款通常是指只要付5~10%定簽開價款,工程期間不需要付款,等到2~3年結構完成後,再付剩餘自備款項。

看起來好像沒有壓力,其實是把要繳清的款項集中在尾款付清。所以這種方案必須要先釐清房仲業務的話術,尤其是放款錯估,就必須要為了補足金額再另外去借貸。

假如民眾無法在工程期間存到足夠的自備款,是很有可能無法交屋被斷頭的。

 

  • 簽ab約可以嗎?

一般民眾因為自備款不足,為了拉高貸款成數,就配合建商在契約上動手腳,其實這種方式在新建案是很常見的,但是要記住,一旦被發現溢貸的部份將會被追回,且恐觸犯《刑法》中「使公務員登載不實罪」,使實價登錄有造假嫌疑,因此建議不管是什麼樣的促銷方式,改繳交的還是要繳。

 

  • 自備款不足額硬買?

很多長輩常說先求有再求好,真的很建議先評估自己的能力跟自備款實際金額後續都要面臨房貸還款的問題,不然現在房價這麼高的狀況下,一旦被套牢,解套是遙遙無期,再來是為了買房,買了郊區,結果房價與蛋黃區越拉越大,那房價跌價風險性就高,因此建議如果要買外圍重畫區,要盡量挑已經開工並且明確的執行建設,再出手購屋,才能避免被套牢。

 

原屋貸款要怎麼辦?已經持有中古屋該怎麼貸款呢?

如果您已經持有中古屋想要貸款,您可以嘗試用以下幾個方式:

  • 房屋增貸:房屋貸款增貸就是向原本的銀行重新貸款,把您之前所繳清的貸款重新增貸出來,通常方案內容額度、利率、月繳金額不會變動太多,都會按照原銀行的方案內容繼續進行。
  • 房屋轉貸:房屋貸款轉貸就是幫您把原本的房屋貸款,移轉到其他銀行重新貸款,把利率、額度、繳款年限重新跟新的銀行擬定,並且由新的銀行幫您把舊的銀行所剩下的貸款給清償掉。
  • 房屋二胎貸款:房屋二胎也就是說,您的房屋原本已經第一順位的貸款,在不影響貸款的前提下針對第二順位做貸款,再次拿房屋向其他管道申辦抵押貸款,就是所謂了房屋二胎貸款。也就是說用房屋市價剩下的殘值來作為二胎貸款的空間,通常貸款的成數會比較高!

 

中古屋貸款流程要怎麼做?5個步驟輕鬆辦貸款

買房前要先知道申貸的流程,才能幫助自己更順暢的申貸並且不會有過多的錯誤去延滯到貸款。

  • 資料審核與調閱聯合徵信:

在申辦中古屋貸款時,必須提供房屋以及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細,方便銀行人員了解財務狀況。

 

  • 房屋鑑價:

銀行會參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。同時看屋況、屋齡等估價要素進行估價。

 

  • 造會審核:

當銀行取得借款人及保證人的基本資料同時並完成不動產估價後,就會開始進行案件銀行造會審核,通常,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),然後就會確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。

 

  • 簽約對保:

銀行或是代書會與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,此流程須要屋主本人親自出席。過程中要提供房屋及土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。

對保完後銀行會在撥款前走一道抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並且強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。

 

  • 撥款交易:

抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,同時銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

 

 

 

中古屋貸款利率與額度

首先,應該知道的是,銀行針對房屋貸款金額的核定,會依據『 房子 』和『 人 』兩方面作綜合評估。房子本身條件,決定貸款額度至關條件。每家銀行可以給的利率與額度都跟房子好壞以及個人信用條件綁在一起,因此要知道利率與額度,平時叫要與銀行打交道建立信任。

 

首先房貸利率是會有浮動的,意思是銀行會給你首期利率優惠(第一段),大約2~3年的期間,等2~3年過後利率就會調高(第二段),目前銀行採取二段式利率較多。

其次,對象是誰,現實就是軍公教人員、三師(會計師、律師、工程師)這些都是銀行的最愛,利率會比一般上班族還來的較優惠,除非有其他加分的條件如不動產或保人等。

再來是寬限期與清償限制,銀行通常都會給到2~3年,同時銀行限制申辦房貸的前2~3年不能提前還清貸款。最後就是貸款成數,主要銀行還是會以鑑價為主,一般保守估價抓7~8成,自備3成較為安全。

 

中古屋貸款試算方法怎麼做?

假設房貸30年、利率2%,每貸款100萬的話本利攤就是4,000元,以此推算房屋貸款利率試算

如果房子800萬,銀行願意借貸8成,那房貸月繳金額為4000 x 8 = $32,000。

 

那我們就可以開始推算我們可以買得起一間800萬的房子嗎?

假如身上沒有車貸或是信貸,那銀行就會認定薪資收入的6成可以付貸款,意思就是$32,000除以60%=$53,333,所以一個月的收入必須要超過$53,333,就可以買得起800萬的房子。

建議可以用一些貸款試算軟體,就會知道自己需要多少自備款還有需要借貸金額才能賣得了一間房子了。

 

提高房屋貸款成數的方法?4個方法不能錯過

對於想要買房的朋友們,一定會希望可以貸款拉高,但是這個問題,必須要載買房前就要想清楚的,才不會進入到後期的時候,自備款不夠,然後要向銀行借錢又無法貸款拉高。

因此想要要拉高房屋貸款成數需要幾個原則:

  • 個人信用要好:可以先看看個人的信用紀錄狀況,看看是否自己信用有無瑕疵,最少可以達到銀行的最低門檻比較好。
  • 個人財力證明:如果您有穩定的職業、收入、勞保與薪轉,對於銀行來說都是能證明有還款能力的客戶,在辦理貸款的時候就可以加分。
  • 先鑑價再簽約:在購買房屋前可以先請銀行鑑價抓到可以貸款的金額,評估自身的自備款與後續還款的負擔是否足夠,在進行簽約買房比較好。
  • 房屋座落地點:如果購買的房屋在六都之內,可以貸款的成數相對來說會比較高,如果購買的房屋在偏遠的地區銀行相對鑑價與可貸款的成數就會降低了。

 

延伸閱讀:房屋貸款成數最高可貸多少?

 

中古屋貸款成數不足該怎麼辦?

如果您的貸款金額不足額,您可以考量以下方式來增加貸款:

  • 搭配個人信用貸款專案
  • 搭配裝潢貸款提高額度
  • 增加保人或其他財力收入加分背書
  • 提供保單、定存、其他收入當作加分

 

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通常會因為地點、屋齡、個人條件等造成不同的房貸成數。

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房貸利率怎麼算?

銀行房貸利率約1.4%~2.5%年利率不等。