房地合一稅2.0是什麼？房地合一稅試算、申請、重點一次看

房地合一稅到底是什麼呢？對自住換房或投資房地產的族群又代表什麼？一次看懂！

房地合一稅對於自住換房與投資房地產的族群是不能忽略的一筆支出，針對短期持有房地滿1年不滿五年的換屋族衝擊較大，以及希望可以讓將預售屋轉售換約的投資客收手。2021年正式上路的房地合一稅2.0新稅制，依據財政部統計，在2023年為稅收創造395.3億元，且年增率為3.4%，創造了歷史稅收新高，2024年的稅收也持續成長中，究竟房地合一稅是怎麼收取又會對不動產市場有什麼樣的影響呢？

房地合一稅2.0重點一次看

• 針對房屋與土地販售的增值利益，進行所得稅課徵。
• 2021年7月1日起出售2016年1月1日後取得的房地產，就適用房地合一稅2.0規範喔！
• 短期套利者課重稅，延長個人短期炒不動產適用高稅率的持有期間：
  • 境內居住者
    • 持有2年以內，出售課徵45%。
    • 持有2年以上、未滿5年，出售課徵35%。
    • 持有5年以上、未滿10年，出售課徵20%。
    • 持有10年以上，出售課徵10%。
  • 非境內居住者
    • 持有2年以內，出售課徵45%。
    • 持有2年以上，出售課徵35%。
• 法人比照個人課稅，營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%)，防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅。
• 擴大課徵範圍，增列兩大課稅項目，預防透過移轉型態進行避稅：
  • 交易預售屋及 其坐落基地。
  • 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成。
• 土地漲價總數額增設減除上限，避免使用所得稅與土增稅稅率差異來避稅，計算方式大致如下：
  • 課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額
  • 土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值
• 五種交易不受影響
  • 維持稅率20％
    • 個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易。
    • 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易。
    • 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉。
    • 營利事業興建房屋完成後第一次移轉。
  • 維持稅率10%
    • 自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)。

※資料來源：財政部國稅局

房地合一稅

房地合一稅主要是指房屋跟土地，以合併後的實際總價格去扣除實際取得成本的項目，倘若還有獲利的部分就需要再課徵這類的所得稅，也就是針對賣房時，所賺的差額要進行課稅的意思。

房地合一稅改變房屋、土地雙軌課徵稅制

在房地合一稅通過之前，中華民國是採用土地、建物分開的雙軌制度，透過土地交易所獲得的利潤就會依據公告課徵土地增值稅，若是房屋交易而獲利則是按實價課徵所得稅。

因此房地合一稅的用以就是在整合建物與土地雙軌制的稅制，主要希望可以針對房產買賣中的增值利益，也就是實際獲利的所得去進行課稅，這邊值得留意的是，這跟一般常見的綜合所得稅總額申報是不一樣的喔！

房地合一稅課稅範圍

2016年起，房地合一稅就開始實施課徵，主要的課稅範圍大致如下：

• 於 2016年1月1日以後「取得」的房屋、土地
• 在 2016年1月1日以後「出售」的房屋、土地
• 在2016年1月1日以後「取得」的「預售屋及其坐落基地」
• 符合一定條件之股份或出資額

同時符合這兩個條件就都是屬於房地合一稅的課稅範圍。

房地合一稅1.0與2.0課稅適用範圍

於2016年1月1日至2021年7月1日取得標的，若是「2021年7月1日以前出售」，則適用房地合一稅1.0；而「2021年7月1日以後出售」，就適用房地合一稅2.0；那在2021年7月1日以後取得標的者，就一律都適用房地合一稅2.0囉！

房地合一稅線上試算

財政部考量房地合一稅公式中有許多要考量的因素，因此建置一個線上試算系統提供給民眾使用，可以直接在財政部稅務入口網進行線上試算。

房地合一稅有哪些扣減的費用

能夠從房地合一稅稅基中，扣減的項目包含買賣的原始取得成本、交易日前３年內交易損失金額與土地漲價總額三大類別：

買賣的原始取得成本

這邊指的是買賣取得者原始取得的成本，也就是買入時的成交價。可以扣除原先的房地價，還有以下支出項目只要提出文件證明，也都能夠列為成本被扣除：

1. 取得達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、 代書費、規費、公證費、仲介費等）
2. 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非 2 年內所能耗竭之增置、改良或修繕費
3. 依土地稅法施行細則第 51 條規定經主管稽徵機關核准減除 之改良土地已支付之下列費用：
4. 改良土地費用
5. 工程受益費
6. 土地重劃負擔總費用
7. 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土 地之公告現值總額
8. 該次交易移轉的相關費用：
9. 交易時支付之必要費用，包含如仲介費、廣告費、清潔費、搬運 費、換約費、證券交易稅、手續費等。
10. 當次交易未自該房地交易所得減除之土地漲價總數額部分之已納土地增值稅稅額，計算方式為［(交易時申報移轉現值−交易時公告土地現值) / 以申報移轉現值計算之土地漲價總數額 × 已納土地增值稅］

沒有繳交移轉費用相關證明文件的所得人，會由稽徵機關依查得資料核定費用；無查得資料，得按成交價額 3% 計算其費用，並以 30 萬元為限。

＊不過，使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等不得列為成本費用。

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另外針對「預售屋換約」國稅局表示並非以成交價額3%或30萬元取其低當作成本扣除，而是只認定「已付款項加上獲利的3%」作為可扣除成本，這代表若是自售或仲介費不到30萬的案件，將要繳更多的稅額。

交易日前 3 年內交易損失金額

交易日前 3 年內交易損失金額依房地合一新制計算之個人房屋、土地、房屋使用權、預售屋、股份或出資額交易損失，得自交易日以後 3 年內，自其他新制的交易所得中減除。

土地漲價總數額

土地漲價總數額＝依土地稅法第 30 條第 1 項規定之公告土地現值−前次移轉現值

以案例而言，假設阿源出售適用房地合一稅 2.0 之土地 1 筆，該次出售時之公告土地現值為40萬元，自行申報土地增值稅的土地移轉現值為60萬元，前次移轉現值為30萬元，那阿源就可以減除的土地漲價總數額就是10萬元（等於：出售時之公告土地現值40萬元−前次移轉現值30萬元）。

＊註：自行申報土地移轉現值 60 萬元超過出售時公告土地現值 40 萬元部分，不得從土地交易課稅所得減除；但該部分繳納的土地增值稅，則可以額外列為費用。

房地合一稅實施仍可適用重購退稅與自住減免

一般自住民眾還是可以享有重購退稅與自住減免兩大優惠。

重購退稅

民眾只要個人買賣自住房地產，滿足下述條件，無論是先購後售，或是先售後購，只要買屋及賣屋之間的時間間隔（以完成移轉登記當日為準）在 2 年以內，且你買的與賣的房產都符合所得稅法有關自住房屋、土地的規定時，皆可申請重購自住房地退(抵)稅優惠。

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自用住宅免稅優惠

個人交易自住的房屋、土地，符合下列各項條件，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅：

(一)個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。

(二)交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

房地合一稅免稅額怎麼判斷？

當你的房屋符合自住房屋的要件，且房屋交易的所得結果為：

• 獲利 400 萬元以下＞＞＞免課房地合一稅
• 獲利超過 400 萬元以上的部分＞＞＞房地合一稅稅率 10%

房地合一稅的申報時間

房地合一稅需要申報的時機點，會因為不同的交易類型，不再僅限於移轉登記的隔天起算，目前大致可分為4個時機點提供給大家參考喔！

• 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內申報
• 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內申報
• 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日（簽約日）的隔天起算 30 日內申報
• 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內申報

房地合一稅申報文件

如前面所說，你必須在申報期限內完成申報！而所需要準備的文件為包含：

• 申報書
• 買賣交易契約書影本
• 其他有關文件（e.g.你想扣抵的費用證明）

什麼情況可以免課徵房地合一稅？

雖然說房地合一稅2.0針對各種類型房屋土地與買賣家都有嚴格規範，但其實也有開放一些特殊情況是可以有豁免權的喔！也就是可以免課徵房地合一稅，以下元展小幫手幫大家依據「個人」與「營業利事業」分類整理共11大項目：

• 個人主體可以排除適用房地合一稅2.0的未滿5年就出售的重稅
  • 個人因調職及非自願離職

也就是說，當你被迫離開原本工作的城市，以至於原本城市的房子要出售，則可以豁免。

• 遭他人越界建屋

意即當你的土地被別人侵占侵犯時想要轉手賣出，可以豁免課徵。

• 依法遭強制執行

這不難理解吧？就是被法院強制拍賣，則不課徵。

• 因重大疾病或意外需支付醫藥費

當身體因病或意外急需用錢，則不課徵。

• 持保護令避開家暴相對人

若有躲避家暴對象需求，亦不課徵。

• 繼承房屋後，未經同意遭其他共有人出售房地持分

非個人意願被迫出售房屋，可以豁免課徵。

• 繼承取得不動產及相關房貸，卻無力償還

因為無法支付繼承的房貸，被迫將繼承不動產賣出，則可獲免課徵。

• 營利事業主體豁免房地合一稅權情境
  • 遭他人越界建屋
  • 依法遭強制執行
  • 未經同意遭其他共有人出售房地持分
  • 金融機構行使抵押權取得不動產、行使質權取得特定公司股份後，依《銀行法》第 76 條相關規定要求處分財產

房地合一稅2.0常見問題

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